沉寂多时的地产股缘何在上周迎来了大爆发？扬眉吐气不过一周，地产股的势头为何又被打趴下了？估值接近历史低位的地产股，能否继续上演逆袭剧本，悄悄惊艳所有投资者？今日，有料君就带大家捋一捋，行业变局下地产股的投资逻辑和投资机会。
上周缘何突然大涨？
站在当前时点，本轮始于2020年8月“三线四档”融资规则的房地产金融政策调控周期，有所缓和。
首先是央行等部门对市场做出积极表态。11月12日央行重申“维护房地产市场平稳健康发展”，部分房企近日亦获批在银行间市场发行票据以偿还银行贷款，预计后续房企资金端压力有望进一步缓和。
地产按揭贷款同步出现松绑信号。上周公布的社融数据显示，10月新增居民中长期贷款同比多增162亿元，结束了连续5个月的同比少增历史。居民中长期贷款的主要组成部分为个人住房贷款，印证按揭贷款发放已明显提速。
数据来源：wind，汇丰晋信整理，2020年1月31日-2021年10月31日
虽然“房住不炒”、“共同富裕”等仍是主基调，但随着市场景气度下行，部分政策空间有望缓和，保障行业平稳健康发展。
本周为何“打回原形”？
行业政策传导到基本面需要一段消化期，就目前的情况来看，行业最大的基本面即销售还在大幅下滑。
本周，国家统计局发布的多项房地产数据显示，行业表现仍然“略逊一筹”。10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。仅从房价下跌的城市个数看，70个城市中，新房房价出现环比下跌的城市数量为52个，相比9月份的36个明显增多；二手房房价出现环比下跌的城市数量为64个，亦较上个月有所增加。
数据来源：wind，汇丰晋信整理，2015.04-2021.10
地产股还有投资机会吗？
站在当前，我们认为地产股的投资机会逐渐显现。具体拆解来看，主要来自于两个维度。
首先，房地产的估值和机构配比接近历史极值，隐含较高的投资回报率。目前行业政策限制有所缓和，基本面一旦反转向上的弹性很大。
其次，未来3-5年房地产仍将是经济的主要构成部分，且是众多行业的重要组成部分。即便未来几年需求下降，产值大幅跌落，行业供给也会出现明显出清，大浪淘沙下，头部优质房企有望脱颖而出。过去2-3年尤其是过去1-2个季度，这一逻辑已经得到印证，缺乏竞争力的企业陆续退出市场，特别是低信用高负债的房企难以走出危机，市场集中度将往财务稳健房企提升。
现在是否是布局良机？
目前，房地产板块处于低估值与低仓位。中信房地产行业指数显示，11月16日PETTM为10.84，正处于10年30%的分位点，行业一旦迎来反转有望享受估值修复的红利。
数据来源：wind，中信一级行业分类，汇丰晋信整理，2011.11.18-2021.11.16
此外，从基本面来看，政策暖意明显，预计2022年3月楼市 “小阳春”可能获得边际改善。由于今年上半年的高基数效应，2021Q4~2022Q1基本面数据大概率仍会继续下行。这段时期市场或存在预期差，长期来看或是配置地产板块的良机。
不过地产板块短期风险仍在，目前行业各项统计指标仍在继续下滑，市场下行惯性仍在，投资者的信心仍有待扭转。如果仅想博取短期利益、盲目炒作赚快钱，怕不是好的选择。
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