千呼万唤，房地产重磅政策出台，而且一下就是三个。

今日（5月17日，下同）中午，中国人民银行官网发布

主要涉及个人房贷三方面的调整：

政策三箭齐发，放松力度之大超出市场预期。

受此重磅消息影响，午后房地产板块直线拉升。截至收盘，申万房地产指数大涨7.37%，107只成分股中逾20股涨停，仅4只下跌，板块全线爆发。

申万一级行业指数TOP10今日表现

20240517

数据来源：Wind

当很多小伙伴还在感叹今日暴涨时，其实房地产板块回暖已有一段时间。

自4月24日年内低点以来，截至今日，申万房地产板块在15个交易日里10涨5跌，上涨了28.3%，默默步入“技术性牛市”。

自今年4月末政治局会议提出消化存量和优化增量的政策方向后，各地纷纷加大力度出台放松限购、鼓励“以旧换新”等举措。重要城市局部或者完全打开限购，也向市场持续注入了信心。加上今天的重磅消息，助推地产板块走强。

克尔瑞发布的2024年4月房地产市场报告显示，中国百强房企的销售业绩有所改善。

前100强房企操盘口径销售金额、权益金额分别达到10923.5亿元、8504.2亿元，降幅分别较3月收窄0.8和0.3个百分点；4月单月销售金额和权益销售分别录得3131.1亿元和2430.8亿元，降幅也较3月有所收窄。

而且从基本面上看，当前新房、二手房销售虽然未见显著复苏，但也未持续恶化。

短期看，地产板块上涨能否延续，或主要取决于未来一段时间内政策出台的力度。

中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的重要条件。

2022年房地产政策宽松以来，地产板块约有4轮行情，均对应着利好政策的出现：

今年4月政治局会议定调化风险+去库存后，各地出台政策频率有所加快。相较4月，5月地产政策密集，对购房人情绪修复和二级市场地产板块的情绪修复有一定积极作用。

受政策利好和5-6月房企推货增加双重影响，5-6月新房市场销量有望修复。加上今天央行等部门重要政策三连发，有望进一步提振市场需求。

除此之外，外资对地产的配置也在今年4月25日开始明显增加。Wind数据显示，陆股通对房地产行业的持股市值从4月24日的116.86亿元提升到5月16日的154.2亿元，在A股的市值占比从1.16%提升到1.29%。

北向资金对房地产行业的持股情况

20240219-20240516

数据来源：Wind

从中长期看，地产板“低仓位+低估值+政策发力”使得地产板块到有望迎来基本面+市场情绪的双重修复。

政策端的支持和基本面的逐步企稳，加之地产板块估值和机构持仓较低，地产股或具备博弈空间。

目前市场普遍认为：

1、核心区域土储丰富、融资通道畅通、具备改善性产品塑造能力的房企，特别是龙头央国企房企的韧性和机会可能更大。

2、受益于“以旧换新”的二手中介公司、现金流稳定性强的物业企业和核心资产运营商等，也有望分得一杯羹。

3、同时也面临着楼市复苏不及预期、房企资金风险等困难。

另外，普通投资者不宜盲目追热点。如果确实看好这一板块、希望分享优质房企成长果实，找到合适的上市公司、给予一定的时间和耐心，更有望收获成功。

主要参考资料：

1、财通证券：4轮地产行情的启示20240512；

2、浙商证券：房地产：节后地方政策加速落地，带看热度有提升20240513；

3、海通国际：TOP100房企4月销售数据点评202405

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