本期【朋克金融学】，讲一个正在韩国发生的真实而又魔幻的案例。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”

1000多年前，唐朝诗人杜甫就在思索怎么才能得到千万间宽敞的房屋，广泛普遍地庇护天底下贫寒的人……

1000多年后，韩国给出了一份堪称“魔幻”的解决方案，一种特有的原创租房制度“全租房”模式为“安得广厦千万间”找到了可能，但结果，与杜甫希望的，相差甚远……

“安得广厦千万间，大蔽天下韩氏惧欢颜。”——用这句话形容韩国房地产的现状更为贴切，有的人拥有着千座房屋，却蒙蔽着千万韩国平民人氏，让他们笑不出来。

【释义】怎样获得千万间房屋呢？然后去蒙蔽韩国平民人氏的眼睛，让他们笑不出来。

另外，自去年以来，韩国房价持续下跌，成交量也持续下滑，银行迎来断供潮。这一系列状况，也让许多广厦千万的高杠杆人群“走投无路”。

从“全日制”租房模式开始，本期朋克金融学带你看看韩国房市大调整的背后。

买卖双方在讨价还价中一上来就祭出“屠龙刀”，这个原本只在搞笑段子中出现的场景，在韩国的租房市场中却成了现实存在。

【释义】在转手东西时，一般会用“刀”来形容砍价，“可小刀”形容可以略微砍价，“屠龙刀”则形容砍价非常狠。

韩国有两种租房制度，一种和全世界大部分国家一样，按月支付租金，另一种就是上文中的免费租房模式，称为传贳（shì）房（jeonse），又叫全租房。

一般情况下，全租房的模式中，租客与房东签订两年合约，然后租客按照房价50-80%的金额给予房东押金，合约到期后押金全额返还，期间完全无需任何租金。

乍听之下，谁都不得不对房东说一句：“你人还怪好的嘞。”

这种全租房模式，在韩国已有上百年的历史，最初由典当发展而来。

图1. 韩国史料文件

来源： 韩国学中央研究院藏书阁

从大韩光武二年（1898）的一封文件中，我们可以看到房东因着急用钱，将房租典当，约定正月三十日为期限。在这个期限前房东失去房屋使用权，若超过期限，则失去所有权。

这种方式不但为房东解决了短期资金的需求问题，又为没有房屋的人提供了住宿，一举两得。在大韩光武十年颁布的“土地家屋典当执行规则”中，这种“传贳”的租房模式，也得到了官方认可。

得益于当时韩国经济的起飞，大量农村劳动力进入城市，住宅供给严重不足。另一边当时韩国的国策以出口为导向，政府认为房地产对经济并没有什么用处，所以在提供房屋相关的贷款上，限制苛刻。

同时，当时银行体系的不发达，也造成了韩国小企业融资困难。

在买房难、融资难的两难下，基于民间的无息贷款方式便火了——你有出租宅子融资做生意的心，我有点厚实现金，那就我把钱借你，你让我免费住房，在双方“宅心人厚”的共识下，大家用全租房的形式一拍即合，全都美滋滋。

【释义】一方有出租宅子融资的心，另一方家底厚实。

根据韩国人口住宅总调查显示，1975年时，全租房住户占总人口的17.5%，到1995年时，这个数字则到了29.7%。

全租房一定程度上稳定了住宅供应，又满足了小企业需求。但经过几十年发展，随着韩国金融银行市场愈发健全，按理说全租房的需求应该下降。

不租全租房最明显的理由是：一套全租房押金为房价的50-80%，可如今在韩国全款买下一套房的首付仅为20%，租的性价比大大不如买。

然而，事实数据为，全租房的数量不断上升，在2022年超过月租房，巅峰时期到达租房市场的70%。

这里有两个原因：

1. 相较于年轻人“全力倚父”，靠着父辈们的存款和自己大部分收入去买一套房，当下的韩国年轻人更愿意把钱用在即时享乐上。

【释义】依靠父辈、长辈们的帮助。

2. 银行业的发展使得韩国银行有了一些别样操作：前面提到全租房的合约一般为2年，于是韩国银行为租房者专门提供为期2年的大额贷款，专门用于支付全租房房东的押金。这笔贷款在韩国低息的环境下成本极低。

我们算个账，假设一间80平的房子在市中心，价值800万，月租8000元。若按照全租房的形式，以韩国很长一段时间0.5%的低利率为基准，按60%房价为押金，则为480万，每月的房租为480万x0.5%/12，即约为2000元。

月租房模式8000元，全租房模式2000元，显而易见，没有人能拒绝白嫖的快乐，租客在近乎“无息贷款”的全租房模式下付给银行的成本，远低于按月付房租给房东。

根据上文信息，有下面两个关键点：

1. 在韩国买一套房的首付约为房价的20%；

2. 全租房需在租房起始前给房东50-80%的押金；

于是，一套“安得广厦千万间”的方法被房地产杠精们研究出来了。

假设房东有20万元现金，可以以20%的首付购得价格100万元的房产一套，并以全租房的形式出租。

出租中以收取房价60%的押金为例，即为60万。这60万又可以分成3个20万，去支付3套新房的首付，再次出租……

如上循环，不断买房，租房……

同时，“低利率的大环境”和“韩国不断上涨的房价”为这个杠杆提供了坚实的支点。

在房价下跌前的五年，韩国房价整体飙涨了8成，从2017年至2022年8月，首尔房价涨幅更是高达87%，中心地段达到了约15万人民币/平。2020年全球疫情的环境下，为刺激经济增加市场流动性，韩国政府大幅降低基准利率，从2020年5月开始的15个月，一直维持在0.5%，低利率环境更是加速了资金流入房地产。

买买买！房价的上涨使得全租房押金也相应上涨，房东用新收的押金去退还老租客的押金，同时还有富余去还贷，退租的房屋一旦找到新租户立马又能收回一大笔押金。

一时间杜甫想了1000多年的愿望就这么被实现了……根据相关数据，拥有房屋数量排名前100的房东，一共拥有2万多套房产，人均200套房。其中仅首尔，就有4个人拥有1000多套房。

表面上，这个过程里，银行赚了利息、房东赚到了投资回报、房客租到了低价房，每个群体都有美好的未来。不过回望过去无数事件，“免费的才是最贵的”这个道理深入人心，这次的免费，姓（心）韩（寒），风险很快就要来了。

在房东靠“全租房”这个模式炒房获利的循环下，需要满足两个条件：

1. 房价持续上涨，这样押金才会越来越多，满足高杠杆的运作；

2. 不断有新的租客。

从2022年初开始，美联储不断加息，而韩国的经济与美国绑定很深，并且没有外汇管制。也就是说，美国加息了，资金都往美国跑了，韩国为了拴住资金，稳住金融市场，也得相应上调利率，靠“息势宁人”。到2023年1月，韩国基准利率已经到了3.5%

【释义】靠跟随加息的势头稳定市场人心。

但是前面提到，全租房之所以有性价比，就是因为低利率贷款下的低成本。基准利率从0.5%到3.5%后，每月支付银行的利息远不如按月付房租划算，还不用贷款。

另一边，“加息”加上“高杠杆”使得房东还款压力倍增，一面没有新租客愿意租全租房了，一面又没有流动资金还银行贷款和退老租客押金。仅剩的那么点儿押金，已经压不住惊了。

问君能有几多“筹”？多少钱都不好筹了，好日子已经一江春水向东流了。

【释义】问问房东还能筹到多少钱。

大量加杠杆的房东开始集体抛售房产，导致房价掉的比天津掰掰们跳水还快。天津掰掰们的口号是“生存一分钟，快乐60秒”，而对于房东们来说，杠杆暴雷的每一分钟，都快乐不起来。

房价泡沫破灭后，有的房东开始逃顶跑路；有的房东开始物理逃顶——走投无路的他们选择跳楼自杀。

如果说加杠杆的房东得到如此下场是咎由自取，那最惨的就是租客。房东跑路断供后银行则要收回房屋拍卖，租客不但失去住处，更很难找房东拿回押金，而且仍要还银行贷款。

2022年，韩国共发生2073起全租房押金并吞案，金额高达七千亿韩元。今年，更是预计押金损失将达到1.8万亿韩元。另外根据韩国经济研究所的数据，韩国全租房债务规模约为1058万亿韩元，相当于韩国家庭债务总额的36.17%，这是一个非常大的数字，且看不到势头遏住的趋势。

去年以来，接连有租客因要不到押金、生活困难等原因自杀，尽管后来韩国政府出台相关政策，暂停拍卖房东断供的全租房，并将房东拒不退押金的行为认定为诈骗，但高杠杆炒房带来的危害，仍没有结束。

历史总是有着惊人的相似韵脚，杠杆投资会同时放大收益和风险。计划所有人都知道，高估自己风险管理的能力，低估市场的波动性，最终会让人陷入困境。但在金融市场，过度使用杠杆，似乎永远是难以抗拒的诱惑。