你从风雨中走来

这是国内公募REITs一路走来的过往四年。

这一年，市场方兴未艾，投资者从冷静观望到热捧。在经历了首日的打新后，公募REITs二级市场迅速降温，进入到冷静观望期，投资者对新的产品持观望态度，打新后处于试探摸索的状态；进入9月，二级市场开始发力，“钱多货少”的市场生态快速推高了公募REITs的溢价。

这一年，受美联储加息缩表、俄乌冲突以及卫生事件等诸多不利因素影响，股票市场整体表现不佳，甚至债券市场也在流动性、基本面影响下在2022年底出现了较大幅度回撤。

“资产荒”困境下，公募REITs凭借其产品稀缺性、高比例分红、底层资产优质及与股债低相关性等特点吸引了大量的避险资金，走出了独立上涨行情，成为了很多资金眼中的香馍馍。

这一年，随着新的REITs项目不断落地，REITs的稀缺性溢价逐渐消退，过去偏高的估值溢价出现回归。与此同时，短暂的期待后，国内疫后经济复苏增长不及投资者预期，也导致部分公募REITs底层资产运营情况出现一定波动。

由于整体市场氛围趋于谨慎、风险偏好降低等因素，REITs全市场平均换手率一度降至0.9%以下，项目交投活跃度下降。市场流动性偏弱，叠加机构的调仓动作，阶段性引发负反馈，REITs二级市场价格相比于其资产固有价值出现了明显的折价。（数据来源：Wind）

这一年，在经历了2023年的市场超跌后，REITs的投资逻辑逐渐从稀缺性炒作走向价值回归。从快速修复到蓄势再起，中证REITs全收益指数全年上涨12.31%，在绝大多数时间里跑赢沪深300指数和中证全债指数，再次回到投资者的视线中。（数据来源：Wind）

背后的原因包括但不限于：部分项目基本面走好、资产荒的强力推动、保险等长期资金的会计准则修改（更利于长期红利型投资），相对低位的REITs开始吸引长期资本配置。与此同时年中发改委一纸推文，公募REITs历经3年试点，终于进入常态化发行阶段，走向了更深更远处。

轻舟已过万重山

穿越波动、确认价值、愈发坚韧，轻舟已过万重山的C-REITs，又要往前走了。

当前，低利率时代以不可抵挡之势扑面而来，公募REITs这一有机会获取票息收益与资产增值双重属性的投资品类，在中国市场，正在吹响“价值番号”。

投资者需求始终是一个投资品类得以向纵深处发展的基石。近年间，随着国内步入低利率时代，公募REITs作为能够一种提供稳定现金流的资产类别，正日益受到投资者的关注。

一方面，公募REITs的强制分红特征是明显区别于股票、债券以及传统公募基金的。根据要求，正常每年要至少分配一次，而且应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。

另一方面，公募REIT分配率确实较高。截至2024年年底，以市值测算23Q4-24Q3可供分配金额分派比率，特许经营权类REITs累计平均分派率为9.44%，而产权类REITs累计平均分派率为4.86%。（来源：华泰证券）

公募REITs各类别2024年预测分派率

数据来源：Wind，各产品招募说明书及2024年三季度报告

注：各类别平均分派率为按照底层基础设施项目类别计算的算术平均值，数据皆年化。

过去，国内REITs的派息率与十年期国债的利差尚未达到理想水平，使得配置力量难以稳定发挥作用，进而导致REITs价格波动的影响因素较为复杂。然而，这种情况正在随着利率环境的变化而发生改变。

当前，10年期国债利率已降至1.6%附近，相对高收益的稳健资产变得愈发稀缺。截至1月20日，公募REITs派息率（TTM）均值达到5.46%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。（数据来源：Wind）

根据研究观点，结合日本、新加坡、中国香港的经验来横向比较，当REITs派息率与长债利率的差值超过4%时，其投资吸引力会显著提升。

（数据来源：Wind，截至2025-1-20）

可以说，无论是从构建多元化投资组合的角度，还是从拥抱现金流资产的趋势来看，公募REITs较高分派率和强分红属性都使其成为一种值得投资者深入研究和积极探索的投资品种。

尽管国内公募REITs尚处于发展的早期阶段，但作为我国盘活存量基础设施的重要金融工具，是资本市场服务实体经济的重要金融产品，其诞生之初便承载着重大的战略意图，拥有强烈的诉求。

这几年间，政策东风浩汤，拂过成长初期的千万艰难，如今已然构建了一套相对成熟的制度体系，可有力支撑中国REITs市场行稳致远：

大国REITs的价值是壮美而辽阔的，这是底层资产带来的底气。再往前走，随着配置政策持续完善、底层资产继续扩容、重要举措陆续落地、中长期资金不断涌入，我们并不怀疑，这股资本市场的重要力量，将会穿越一道道窄门，迎来自己的“黄金时刻”，最终惠及更多市场参与者。