深圳一日多盘“日光”,昨日重现还是回光返照?

吴抒颖 杨静怡 2021-09-27 13:28

一日多盘首开即售罄,深圳楼市近期的表现让市场终于感受到了传统“金九银十”的温度。

2021年9月24日,深圳宝安宏发玺玥、宝安前海滨城花园、光明星河天地公馆和龙岗颐安都会中央四盘齐开,据市场机构统计,本次四个楼盘均在当日售罄,共售出1907套。

自从去年深圳房地产政策层层加码之后,这种境况已经消失多时。市场由此出现了一种声音认为,深圳购买力仍然旺盛,在二手房成交不断下行之际,一手房表现延续火热,深圳楼市尚未真正降温。

但这只是市场的一面。即便是一手房市场,深圳目前也是“冰火两重天”,只有产品出挑、价格倒挂的楼盘才会出现“日光”的情况,多数楼盘的去化在三四成的水平,也不能够推断市场保持热度。海贝找房创始人谢林锋告诉21世纪经济报道记者,“只有当好盘推出时才会出现‘千人抢房’盛况,普通楼盘没有那么幸运。”

深圳再现日光盘

这一批秒光的楼盘,其多数定位刚需、总价适中,符合市场目前大部分客户的需求。

据《每日经济新闻》报道,宝安宏发玺玥推出514套住宅,总价约734万元/套,共1289批客户完成登记;光明星河天地推出937套住宅,总价约434万元/套,共登记1955批客户;宝安前海滨城花园,价格区间8.1万-10.2万元/平方米,推出约81套,登记约146批;颐安都会中央,共推375套住宅,总价约474万元/套起,共登记953批客户。据此计算,共4343批客户选1907套房,约2.3人选一套房。

尽管面向的客群相对较大,但一天消化近2000套房的现象,已经许久没有在深圳出现了。谢林锋告诉21世纪经济报道记者,此次“日光”主要有两个原因:一是今年以来很多优质新盘入市滞后,近期新盘扎堆入市,四个盘所在片区都属于优质倒挂盘,刚需客集中释放;二是近期入市新盘价格明显比上半年及去年有优势,积分门槛也进一步降低,加之二手房持续遇冷,购房者都涌入买新房,变相拉平整体市场去化率。

从公开资料来看,这批房源对购房者的积分要求的确降低不少。例如,光明星河天地的入围积分不到50分,而在今年3月,光明多数楼盘的积分必须要到70分以上才有希望入围。

从具体卖点来看,这几个楼盘也有“日光”盘的必要条件:宏发玺玥位处宝安中学学区之内,前海滨城花园一二手房价格倒挂,星河天地位于光明中心区核心位置,颐安都会中央位于大运新城核心地段,具有地段佳、配套好、性价比高的特点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者表示,“市场相对预期悲观的情况下,官方推盘时会选择一些区域配套较好、定价合理的楼盘。这几个新开的盘区位不错且定价合理,出现了和周边二手房倒挂的预期,能够吸引购房者。”

李宇嘉以宝安新盘热卖为例分析认为,前海深港合作区扩容也将市场更加青睐这一片区的楼盘。“前海深港合作区扩容对宝安是利好的,有人会把这种利好跟楼市联系起来,尽管这不一定是理性的,但在市场层面,微观购房群体是认可这一联系的。”

分化行情将持续

尽管四盘齐开且日光的局面让市场情绪短暂被点燃,但需要留意的是,深圳新楼盘火爆并非普遍现象,而是出现了明显的冷热不均。例如,龙华的鹏瑞颐景府开去化率仅28.5%,网红区域宝安的满京华云著雅庭开盘去化也仅有32%。

深圳目前的购房群体以刚需客为主,而他们对价格相对敏感,因此地段较好、价格倒挂的新盘才有可能受到他们的青睐,而炒房者也正在逐渐被这个市场出清。李宇嘉指出,“深圳住房自有率较低,近年流入大量青年群体,购房多是刚性的。炒房者受政策限制和楼市状况影响,买楼热情减弱。“房住不炒”监管显成效。”

与此同时,深圳也在不断增加一手住宅的供应量。深圳克而瑞监测数据显示,2021年8月,深圳商品住宅新增供应面积51.53万平方米,成交面积69.48万平方米,成交住宅共5904套,一手楼市量价齐涨。

在一手市场出现冰火两重天的同时,深圳二手房成交却滑入了冰点。自今年2月,深圳市住建局发布“二手房指导价”政策以来,深圳二手房市场持续降温。从4月开始,深圳二手房网签量一路走跌。

据深圳房地产信息网发布的数据,2021年8月,深圳二手房总成交仅2043套,较去年同期的11322套,环比下跌22.6%,同比下跌82.5%。二手状况在楼市“金九”也未见好转,据深圳市房地产中介协会数据,9月13日至19日深圳二手房网签量跌破500套关口,环比下降14.8%,预计九月二手房网签量依然保持在2000套左右。

从整体来看,深圳楼市也保持较为平稳理性的状态。据中指院发布的数据,9月19日-21日中秋假期间,深圳商品住宅累计成交2.53万平方米,较去年同期下降49%。

对于后市的表现,中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“深圳楼市一直供不应求。尽管今年受二手房参考价影响,一手房市场出现波动,购房者进行了一段时间的观望,但深圳本身的供需关系并没有改变。”

宋丁续称,深圳一手房受去年“715”政策影响有所波动,但之后没有太大的政策调控,市场形势较稳定。“今年虽说受二手房政策调控波及,但影响较小,好盘仍有很强的市场承接力。”

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