“市场既没有‘狂飙’，也没有‘倒春寒’，新房需求上有天花板，下有保底线，”在交出了一份预期内的成绩单后，万科董事会主席郁亮对市场给出研判。

3月31日早间，万科召开2022年业绩会。在会上，面对外界所关心的房地产市场形势问题，郁亮表示，前房地产市场每年仍有12亿平米保底线规模。不过，郁亮也表示，未来房企开发与经营服务并重是必然选择，没有其他选择，对万科而言也会认清大势。

在前一天晚上，万科刚交出2022年成绩单。在行业前所未有的震荡下，万科全年实现营收5038.4亿元，同比增长11.3%，归母净利润226.2亿元，同比上升0.4%。值得一提的是，万科明确将“开发业务规模不再也不应是衡量房企的唯一标准”写入致股东信，在市场看来，“唯规模论”逐渐成为过去式。

上有天花板，下有保底线

在业绩会上，对于市场展望，郁亮直言，市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”。他表示，从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。

他分享了一组行业数据：2月销售与1月相比确实出现较明显的回升。他表示，原因来自四方面，一是去年12月、今年1月的部分需求积累至2月集中释放；二是今年春节较早，对1月成交有影响；三是房地产政策环境较为友好，从中央到地方都出台了支持合理住房需求的政策，市场信心有所回升；四是房价确实有所下降，对于自住需求而言性价比提高，是较合理的入市点。

郁亮认为，从1-2月整体来看，一、二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上狂飙。3月以来，目前3月周均成交比2月高点回落了6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此也没有倒春寒，市场还在温和复苏的轨道上。

而在新房需求方面，在郁亮看来，“上有天花板，下有保底线”。他表示，一方面，国内城镇人均住房面积已达40平米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值；另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。

事实上，从去年全年来看，万科实现销售面积2630.0万平米，销售金额4169.7亿元，同比分别下降30.9%和33.6%。实现结算面积3401.4万方，结算收入4444.0亿元，同比分别增长9.1%和10.5%。而截止2022年末，万科拥有已售未结算面积3361.6万方，同比下降28.1%；合同金额5300.3亿元，同比下降25.4%。

值得注意的是，在2022年年报中，万科将“开发业务规模不再也不应是衡量房企的唯一标准”写入致股东信。在市场看来，抛弃“唯规模论”，或是房地产市场的整体风向标。

赚小钱、长钱和辛苦钱

在业绩会上，对于转型业务未来表现会如何，郁亮也分享了他的看法。

对于万科自身，郁亮表示，受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。“行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。”

他认为，新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。经营性不动产的收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显，优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。

与此同时，他表示，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放。

在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。

郁亮对于经营服务业务的未来表达了信心。他表示，从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。当然，他也提到，“经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。”

房企融资会出现分化

从万科2022年财报数据来看，在行业前所未有的震荡下，实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。不过，众所周知，房企确认收入一般有2-3年的延期。而近两年是房企的交付大年。在市场看来，万科的营收规模，估计会在1-2年内见顶。

利润表现方面，2022年，万科房地产业务的毛利率为19.78%，同比下降1.96个百分点，补回折旧摊销后的毛利率为20.6%。净利润率连续4年下滑，2022年净利润率7.45%，下降0.96个百分点。

不过，万科财务状况在2022年实现进一步优化。截至2022年底，该公司净负债率43.7%，持有货币资金1372.1亿元（其中预售监管资金463.9亿元），现金短债比2.1倍，扣预资产负债率68.6%。其中长期负债占比提高至79.5%，存量融资综合成本4.06%，同比下降5BPs。另外，2022年万科新增计提存货跌价准备4.5亿元（2021年为31.2亿元），同比大幅下降。

万科总裁祝九胜在业绩会上表示，自去年支持房地产融资的“第一支箭、第二支箭”出来后，对于整个行业来说，融资环节有一个比较大的改善，融资市场上体现为信用修复的过程。但祝九胜认为，信用修复跟信用恢复是两个概念，房企融资也出现一些分化，业务做得好、信用比较好的房企，得到的融资会更多一些。

在2022年，万科共计获取项目36个，总计容建面690.2万平米，同比下降74.1%；权益地价约496.4亿元，同比下降64.6%。截止2022年末，万科土储面积约3592.7万平米，同比下降20.5%。

对于未来投资拿地策略，万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海提到，当前市场分化和复苏回暖是并存的，不同市场的复苏程度也不一样，所以投资研究更关注城市的宏观指标。

他认为，今年以来投资的情况聚焦在核心城市，获取几率不大，“我们最近在研究差异化的投资策略，找到一些合适的项目。我们会根据市场和政策的变化，坚持量入为出，把握投资结构，为业绩的连续性和稳定性起到支撑作用。”