近日，高盛投资组合管理团队接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券，加上政策释放“暖意”，中国房地产股票及房地产债券价格是否已触底、加仓时机是否出现等，成了市场最关注的问题之一。

中国基金报记者在采访中了解到，除高盛之外，近期还有其他外资机构加仓中国房地产。但也有机构坦言，房地产投资难度加大，高负债的行业增长逻辑不再成立。投资者须对企业的财务状况有精准的了解，基于偏保守的增长率预期，建立偏价值型的投资逻辑。

高盛等加仓中资房地产债券

高盛加仓中国房地产，似乎给了准备抄底中国房地产的投资者信心。记者从知情人士处了解到，高盛是通过管理的基金组合投资中国房地产的，并非自营投资。由于目前无法确定增持的部分在组合中占比，因此也无法了解这部分投资对组合整体的影响。

中国香港资产管理机构高腾国际固定收益董事总经理朱惠萍认为，目前是较好的低吸地产债的时点。朱惠萍指出，截至11月11日，根据iBoxx指数，中资高收益房地产板块今年以来已下跌约40%，收益率超20%，定价背后隐含了约30%的违约率因子。短期来看，市场需要对更多的违约、公司治理问题和行业风险进行再定价。朱惠萍认为，绝大多数再定价已到位，而近期市场加速下跌，除了基本面疲弱以外，私人银行客户投资者爆仓、投资者赎回等导致债券被迫甩卖也是原因之一。目前地产行业处于对过往激进扩张的纠偏、调整过程中，随着政府指向性降低地产行业杠杆，整个行业将更为健康。长期看，地产板块的风险溢价将降低，但地产债券供给也会减少，有利于房地产债券表现。

朱惠萍介绍，目前主要加仓有望在这波调控周期中存活的企业，重点聚焦和看好内部资源丰富、流动性充裕、已度过明年偿债高峰的企业。不过，她补充道，尽管从风险回报比角度看，不少地产债的估值已具吸引力，但预计市场波动仍将维持。因此，她会继续保持逆向投资、趁低吸纳的投资操作理念，当价值体现出充分的风险回报补偿时趁机加仓。

此外，一家专注于不良资产投资机构负责人表示，目前房地产行业提供了困境投资的好时机。另一家中资机构香港子公司固定收益负责人则表示，目前还要看政策的持续性，暂不会大手笔补仓。

朱惠萍认为，中资地产债的投资价值与三重因素有较深的关联，一是行业销售情况，二是运营的现金流情况，三是再融资问题。综合来看，前两者更多是基于政策主导驱动，当前政策体现出边际放松，而再融资因素更多是市场驱动，市场整体的波动表现是基于政策加再融资压力情况的共同反应，有相对改善和积极的消息刺激，回弹就会较快。

外资巨头加仓优质房企股票

房地产债券之外，也有机构于近期加仓中国房地产股票。全球知名主动选股专家普徕仕集团股票投资分析师袁野表示，尽管中国房地产行业过了增长最快的时期，但是，在近期恐慌性抛售下，加仓优质房企的机会已经出现。

从估值来看，目前不少房地产股票的市盈率只有1~2倍，市净率更是降至历史低点。这轮调整中，高负债、高杠杆的房企受到的影响最大，但因为整个行业都被超卖，这意味着很多房企股票价格被低估。

袁野介绍，他们加仓了一些有望在这轮调整中抢占更多市场份额的房企股票。对于中国房地产企业，投资者最担心的是流动性风险。他们在观察政府是否介入以及介入的方式。长期来看，行业还存在哪些增长机会则是关注重点。四季度大概率市场流动会进一步改善，他们在观察流动性改善的幅度是否足以抵消房地产行业的流动性紧缺。

新加坡资产管理机构APS创始人王国辉前期增持了部分优质中国房地产公司股票。被问及近期有没有继续加仓时，王国辉表示没有进一步加仓。他解释道，中国房地产行业可能继续承受压力。人民银行可能鼓励银行继续向房地产行业注入流动性，尽管银行本身未必将房地产融资作为工作重点。目前很难预测“房地产税”对购房者心理的影响，而那些拥有多套房的家庭在接下来2~3年内会不会择出手其中的一套或者多套？多数分析师认为，这种情况发生的概率很低，但也不能完全排除这种可能性。

房地产领域投资逻辑生变

当前如何评估地产类公司的投资价值？摩根资产管理环球市场策略师朱超平表示，政策持续性是一个重要因素。在他看来，现在政策有所放松，但长期政策方向应该不会有大变化。

朱超平认为，当前，投资中国房地产行业，需要具体企业具体分析。房地产企业经过近一年的调控，出现了明显的分化，这个领域的投资逻辑也发生了变化。“过去，很多投资者在判断房地产投资价值时，看的是房企的销售增速以及它的市场份额增长情况。增速快、份额大幅提升，投资者就会给它高估值。现在，这一逻辑已经发生根本性的变化。”

在他看来，投资房地产公司，投资者应该更注重财务状况的稳健性、现金流的可持续性、企业投资现有项目的安全性，还应基于偏保守的增长率预期，建立一个偏价值型的投资逻辑。这与以前高负债、高增长环境下的投资逻辑大相径庭。

朱超平认为，房地产领域的投资难度增大还有另一重因素。目前，不少房企在调整财务模型，以适应新的政策。在调整的过程中，部分企业会暴露出一些问题。对于投资者来说，一个很大的挑战就是如何基于企业的财务报表，进行更加深入的分析。“对一家房企现存项目、未来拿地计划、它在一二三线城市的投资项目分布，你都要做非常详细的挖掘，也就是说，判断企业财务质量可持续性的难度提升。”

不过,行业变化时，也是“危”和“机”并存。朱超平认为，部分财务稳健的房企负债率较低，项目可能主要集中在一二线城市，或可度过比较困难的阶段，未来的增长空间就有望重新打开。

房地产这种传统型行业与绿色经济、新能源等板块存在此消彼长的关系吗？针对这个问题，朱超平认为，在没有增量资金入场或增量资金入场较慢的情况下，两者有可能存在此消彼长的关系。资金可能根据不同板块的性价比进行动态调整，如果新能源等热门板块短期涨得太快，资金也可能回到低估值的板块去做配置。这种轮动从去年到目前一直在进行。未来一段时间，如果随着房地产市场企稳，经济增速提升，投资者信心恢复，那么，有望吸引更多的场外资金进入，打破存量资金博弈的逻辑，这种此消彼长的关系也可能被打破。