从上报到接到交易所问询函只用了不到10个工作日，作为今年最受市场关注的创新产品，首批公募REITs以超预期的速度向前推进。

业内预期，首批公募REITs有望在几个月内上市交易，为基金行业打开万亿级新市场。目前，行业在估值、税收、流动性问题等方面积极研究，为正式交易做好准备。

是机遇也是挑战

首批10只公募REITs产品已进入受理、问询阶段，更多基金公司在备战下一批公募REITs。业内人士认为，公募基金缺乏参与运营基础设施项目的经验，还处于“摸着石头过河”状态。

新华基金表示，公募REITs面临三大挑战：一是对产品资产出表问题依旧存在争议。由于底层基础设施项目依赖原始权益人的运营管理，且监管要求项目股权出售后原始权益人至少回购20%，资产的出表变得难以实现。但从已受理项目看，即便不出表，基金管理人仍应履行主动管理职责，运用各类手段管理基础设施项目。二是REITs基础资产的合规性问题。基础设施资产从项目建设到运营，审批、审核流程复杂漫长，某些资产可能缺失相关的手续文件，需要有关部门给予合理解释或者认可，而各地对此的要求及执行力度有所不同，需要基金管理人审慎把握。三是REITs业务的开展属于典型的“资管业务投行化”或者“投行业务资管化”，结合了投行业务和资产业务，但是专业性更高，后续运营难度更大，对公募基金作为另类资产的管理人和运营机构，提出了更高的人才需求。

德邦基金也谈到，公募REITs项目还处于试水阶段，存在不少问题和难点。“首先是优质基础设施项目挖掘难度大；其次是税收改革，针对公募REITs项目没有特殊的税务豁免政策，前期重组和项目存续运营过程中涉及的企业所得税，相对来说增加了原始权益人的融资成本，减少了投资者的收益。此外，在发行、询价、认购、配售等环节，基金公司需要完善系统建设，做好和交易所平台的对接，加强内部控制。”

在博时基金看来，公募REITs是全新的业务模式，原有投资决策体系和投资研究型人才不适用于公募REITs，需建立全新的业务体系和流程，招募专业人才。管理传统公募基金，基金经理按照市场价格买卖证券，而REITs基金经理对于持有并运营基础设施的公司具有实际控制和管理权，因此需要对其进行严格监管，除了直接的财务管控，在战略层面、经营层面都需要紧密管控。站在基金公司角度看，公募REITs的风险管理涉入新领域。公募REITs还要求基金公司提高财务核算人员的专业水平，不同于传统的基金会计，公募层面需合并报表。

作为创新产品，公募REITs的销售适当性问题也备受业内重视。中航基金公募REITs业务相关负责人指出，公募REITs属于创新品种，公众投资者以及代销机构也缺乏经验，可能出现投资人对产品认识不深刻、规则指引不熟悉、投资流程不明确等问题。

多项问题仍待解

公募REITs采取封闭式运作并在证券交易所上市。首批上报的产品中，多只产品期限长达10年以上。如何解决流动性不足及估值定价难、税收优惠不完善等问题，关系到公募REITs未来长远发展。

中航基金公募REITs业务相关负责人告诉记者，监管规定每个基础设施公募REITs产品至少配备一家做市商，中航基金正在准备的产品考虑到未来流动性的问题，安排了四家做市商。

新华基金建议，公募REITs上市后，其运作和交易模式类似于上市公司，依据目前二级市场现状，市值过小可能会造成交易不活跃、投资人认购意向不足的情况，预期公募REITs市值过小也同样面临交易不活跃的问题。提高发行的市值门槛能够在一定程度上避免后期流动性不足的问题。

“关于公募REITs上市后的流动性和折溢价问题，是否可设置封转开机制，以及封转开以后的套利等。”德邦基金也给出了建议。

对于估值问题，新华基金表示，公募REITs产品定价逻辑基于底层基础资产运营情况，由于未来的现金流预测是核心的估值参数，收益法成为最主要的估值方法。

“现在按照证监会要求，普遍采用现金流贴现的估值方法，从估值方法上来讲，不存在困难。对未来项目公司底层现金流的预测上，由于各个类别的资产有不同特性，个性化较强，可能存在一定不确定性。”上述中航基金公募REITs业务相关负责人表示。

据德邦基金了解，对机构投资者来说，如果按照市价法进行估值，会对财务产生影响，他们大多不愿意投资此类产品，建议业内展开探讨，允许长期机构投资者按照市价估值，而不是按照成本价估值或者净值估值。此外，德邦基金直言，公募REITs最大的驱动力是税收优惠，建议按照国际惯例，以税收驱动为基本指导思想，明确国内公募REITs设立和经营的税收政策。

新华基金表示，税收问题没有明确的指导意见，根据现行政策，公募REITs产品存在运营及分配环节双重缴税的问题，需要各个地方政府在国家政策允许的范围之内因地制宜给予一些税收优惠的政策支持。