公募REITs问世以来，各项利好正在加速落地。

继沪深交易所开通基金通为公募REITs场外份额提供补充退出渠道之后，公募REITs再迎“里程碑”式政策出台。

近日，财政部及税务总局联合发布关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告，优化公募REITs发行前资产重组及设立环节的所得税计量与缴纳规则。在业内人士看来，这一税收政策对于公募REITs而言可谓重磅利好，税收政策有望降低公募REITs发行过程中的税务成本，进一步提升原始权益人现金流动性，推动公募REITs试点稳步发展。

“该政策极大地提高原始权益人启动申报公募REITs的积极性，对业务来说是一项大利好。”业内人士纷纷表示。而从近期公告来看，西安净水公司、宁夏交通投资集团有限公司等都完成了项目招标工作，不少REITs产品正在积极落地中，预计2022年将有更多产品出炉。

公募REITs迎税优利好

业内期盼已久的公募REITs税优政策在岁末年初之际跨出“里程碑”一步。

近日，财政部、税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，针对公募 REITs 资产重组及发行阶段的税收环节予以优化。

在一位基金公司人士看来，公募REITs税收优惠政策直接利好原始权益人发起公募REITs。

“此次政策主要针对原始权益人主要税负发生的项目公司重组及发行REITs阶段。首先，资产重组阶段所得税可以不交，这就大大降低了企业发行成本。其次，企业自持部分不需要缴纳所得税，在解禁后对外转让时才需要缴纳。整体上，依靠本次出台的3号文，加上适当的税务筹划，可实现原始权益人较大的税务优惠，特别是降低发行前的操作成本。”上述业内人士进一步解读。

新华基金REITs投资部也认为，上述税优政策主要针对公募REITs重组阶段及转入阶段。“在重组阶段，原始权益人将资产划转至项目公司时，适用特殊性税务处理，原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。此政策直接明确原始权益人和项目公司在重组阶段资产划转行为适用特殊性税务重组，使得公募REITs享有特殊性税务重组这一优惠政策，将极大地提高原始权益人启动申报公募REITs的积极性；而在转让阶段税，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳，其中原始权益人自持的公募REITs份额允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。

上述人士认为，此政策一是明确了原始权益人在得到股权转让价款时再缴纳企业所得税，二是明确了原始权益人自持公募REITs份额对应的企业所得税可递延至实际转让时缴纳，从而大大降低了原始权益人的现金流负担。此外，政策明确了2021年1月1日前发生的符合规定的事项可享受此次公告的相关政策，保证了在审项目可充分享受此政策带来的税收优惠。”

“在 REITs 设立前，原始权益人将底层资产重组，划转到单独设立的项目公司名下过程中可能产生的企业所得税，可以适用特殊性税务处理，资产增值部分不交所得税，即原始权益人和项目公司均按照基础设施资产的原计税基础，双方均不确认所得，所以也不用缴纳所得税。特殊性税务处理优惠政策有利于降低发行人的税负成本，从而提高发行积极性；REITs 设立阶段，原始权益人战略配售部分将抵减转让项目公司股权所获增值，给予递延缴纳；在 REITs 设立阶段，原始权益人因战略配售而认购的基金份额抵减转让项目公司股权所取得的增值收益，该部分纳税义务递延至实际转让基金份额时。此部分税收的递延可避免重复纳税。此外，考虑到原始权益人可能通过二级市场进一步增持基金份额，为了避免混同增持部分与原始持有部分，公告规定按照“先进先出”原则认定优先处理战略配售份额，进而形成前期递延部分的实际纳税义务。对重复纳税问题的解决，进一步有效降低了原始权益人的税收负担。”天风证券将税优政策的核心内容归纳为以上几点。

进一步促进REITs业务发展

从业内反馈来看，多数人士认为，该政策极大地提高原始权益人启动申报公募REITs的积极性，对业务来说是一项大利好。

中金公司发布研报认为，本次调整的积极意义体现在若干方面：首先是对于发行前如需进行资产重组并特地为REITs创设项目公司的企业，因明确了直接适用特殊性税务处理，可能有效缩短该过程所需要的时间(可较原先节省12 个月)；

其次，由于在资产重组和REITs设立前不会产生先期的税收支付(而是在REITs产品正式架构完成后来支付)，这避免了原先企业有可能因潜在发行失败或受阻而导致前期支付税款成为沉没成本的情况；

第三，对于原始权益人而言，自持部分对应发行环节所得税递延支付也可有效降低当期的现金流支出。

该研报进一步表示，后续对新政策实操效果及REITs相关政策独立立法的可能性保持关注。本次公告对发行端的税收安排明确了框架，也未否定存续期的安排(目前的交易结构设计已经在运营环节取得了良好的避税效果)，但我们也提示关注新政策未来的实操效果，以及未来是否有可能为REITs独立立法，尤其是证监会也于日前印发的2022 年立法工作计划中提及了《不动产投资信托基金办法》。

新华基金REITs投资部也提到一些待明确相关问题，第一、现行政策适用特殊性税务重组需满足较多条件，企业发行公募REITs进行的重组行为是否无需满足所有条件，直接认定为适用特殊性税务重组？实际税收征管中，企业如何证明重组行为的目的是为了发行公募REITs?

第二、文件中提到的重组阶段的资产划转是否可做广义扩充解释？换股、非货币出资、企业分立等方式是否适用？第三、原始权益人母公司或其关联方持有战略配售份额的，原始权益人是否可适用该政策？第四、重组完成后，未成功募资发行，是否需要补交税金和滞纳金？

“上述配套税收法规的出台明确了原始权益人发行公募REITs重组和资产转让阶段所得税的缴纳依据，也是业内一直呼吁的按照税收中性的原则，不增加原始权益人的税收负担。” 新华基金REITs投资部表示，阶段性的可以降低原始权益人的税收顾虑，即不因发行公募REITs额外产生税收负担，能增加原始权益人的发行动力和积极性。

上述投资部进一步表示，在税收中性的同时，期望更多的针对税收减免的鼓励政策出台。针对本政策还只是原则性的纲要，实操层面还期待更多的细节指引。

多个REITs项目“落地中”

2021年属于公募REITs发展元年，6月21日，首批基础设施REITs试点项目上市，我国公募REITs市场正式建立。

数据显示，截至2021年底，共11个项目发行上市，涵盖产业园区、高速公路、污水处理、仓储物流、垃圾焚烧发电等重点领域，共发售基金364亿元，其中用于新增投资的净回收资金约160亿元，可带动新项目总投资超过1900亿元，对盘活存量资产、形成投资良性循环产生了良好示范效应。

值得一提的是，近期围绕公募REITs的各项利好正在加速落地。1月28日，上交所、深交所、中国结算发布了基金通业务指引，为有需求的场外公募REITs投资者提供补充退出渠道。

而近期不少REITs产品正在“落地之中”。如西安净水处理有限责任公司公示基础设施公募REITs中标候选人，西部证券股份有限公司中标。根据西安净水公司的招标公告，拟以公司及其子公司持有的污水处理厂和水质净化公司作为底层资产，申请发行基础设施公募REITs，发行规模不少于10亿元人民币。

与此同时，宁夏交通投资集团有限公司也完成基础设施REITs项目的招标工作，该项目的底层标的资产为宁夏交投所属部分公路特许经营权，初步意向资产包括：（1）银川至古窑子高速，2003年8月通车，通车里程74.586公里，总投资30.58亿元；（2）古窑子志王圈梁高速，2001年10月通车，通车里程94公里，总投资21.37亿元；（3）孟家湾至营盘水高速，2006年10月通车，通车里程60.29公里，总投资12.22亿元。

此外，日前发布的“无锡太湖城传感信息中心发展有限公司公募REITs项目”也显示，中标（成交）供应商为民生证券股份有限公司、民生加银基金管理有限公司、民生加银资产管理有限公司、中信建投证券股份有限公司等。

据基金君了解，目前行业内也在积极筹备下一批项目。新一批储备项目包括仓储资产、产业园、数据中心、特许经营权等多种类型，多位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等公募REITs试点重点支持区域。

虎年来REITs产品继续上涨

REITs产品因为独特的风险收益特征，受到市场关注，不少产品涨幅较大，虎年以来更是继续在二级市场继续上涨。

2月8日，目前市场上11只REITs产品均出现上涨，其中5只产品涨幅超过5%，其中富国首创水务REIT涨幅达到7.19%，而华安张江光大REIT、红土盐田港REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT涨幅也超过5%。

WIND资讯数据显示，从2022年以来情况看，就有富国首创水务REIT、红土盐田港REIT等产品涨幅超30%。

而在2月8日，富国首创水务发布风险提示公告，值得关注。公告显示，富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金于 2021 年 6 月 21 日开始在上海证券交易所上市交易。2022 年 2 月 7 日，本基金在二级市场的收盘价为 6.776 元，相较于发行价 3.700 元累计涨幅较高。

本基金以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的。随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。基金首次发行时的净现金流分派率预测值=预计年度可分配现金流/基金发行价格。对应到每个投资者的年度净现金流分派率=年度分红金额/基金买入成本。二级市场交易价格上涨会导致买入成本上涨，导致投资者实际的净现金流分派率降低。

同时，公告还表示，根据富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金 2021 年第一次收益分配公告，该次分红方案为 2.714 元/10 份基金份额。

另需特别提示的是，该基金 80%以上资产投资于污水处理类基础设施项目， 在经营环境不发生大幅变化的情况下，随着运营年限的增长，剩余期限内如本基金未扩募新资产，则已持有资产的市场价值逐年降低，进而导致基金净值逐渐降低甚至趋于零。可能导致基金净值降低的原因主要为基金持有项目的特许经营权资产在预计使用年限内进行逐期摊销，在基金年度可供分配金额中加回此部分特许经营权摊销，并以不低于基金年度可供分配金额的 90%进行收益分配。

公告还提醒广大投资者全面认识本基金的风险特征及运作方式，注意本基金投资风险，审慎决策、理性投资。