创新产品迎来里程碑时刻！

首批5家公募将要这么做

随着首批五家公募纷纷发布拟申请基础设施REITs扩募并新购入基础设施项目等公告，近两年如火如荼的公募REITs的扩募试点呼之欲出。

近日，记者采访了首批五家公募REITs扩募机构及相关负责人，他们纷纷表示，公司正按照基础设施REITs扩募要求，开展资产筛选、尽职调查、扩募申请、监管审批沟通反馈、召开持有人会议、扩募份额发行及上市、新购入资产交割、信息披露等相关准备工作。综合考虑资产质量等因素，预计公募REITs扩募，对资产增值和提升基金的抗风险能力将产生积极作用。

近日，博时蛇口产园REIT、富国首创水务REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT等首批5家公募REITs发布申请扩募和新购入基础设施项目的公告，具有里程碑意义的公募REITs的扩募试点正式开启。

在推动公募REITs扩募过程中，基金管理人需要筛选和调研项目、配备人员开展扩募工作，做好信息披露、定价、监管审核等流程，多家公募机构表示已经在积极准备，并按照相关规定有序推进扩募工作。

中金基金相关人士表示，在扩募之前基金管理人需要对投资标的进行尽职调查，分析资产是否满足公募REITs及投资标准。基金管理人需要分析拟收购资产的收益稳定性和增长潜力，判断新购入基础设施项目是否有利于持有人利益等。

华安张江光大园REITs基金经理叶璟也表示，在基金管理人这一端，前期需要协同原始权益人筛选并调研符合要求的资产，优中选优挑选出本次拟购入的基础设施项目。同时，公司需要配备具有丰富基础设施项目投资和运营管理经验的相关人员，并在产品、投研、市场、合规、运营等各个部门设置专门岗位协同此次扩募工作。此外，由于扩募是国内公募REITs试点推进中一项里程碑式的创新，还需要配合相关要求详细梳理流程和时间表，重点针对扩募的信息披露，二级市场价格波动应对等方面准备相应预案和配置相关资源。

“目前，我司关于本次扩募的申请文件已获证监会及上交所的受理，后续尚需通过国家发改委申报推荐、证监会准予基金变更注册、交易所审核和持有人大会决议通过后，方可实施扩募工作。”叶璟表示。

富国首创水务REIT基金经理李盛也称，就扩募工作而言，基金管理人主要准备工作包括资产筛选、尽职调查、基金扩募申请、监管审批沟通反馈、持有人会议召开、扩募份额发行及上市、新购入资产交割等工作，以及相关过程中的信息披露工作。目前，富国首创水务REIT的扩募计划已经向证监会及交易所提出申请并获得受理，后续管理人将按照相关法律法规要求持续推进并进行相应的信息披露。

在多家机构及人士看来，公募REITs扩募将有利于拓宽基础设施项目资金来源，盘活存量资产，提升投资效率，并促进投融资的良性循环。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，本次蛇口产园REIT扩募是博时基金落实相关政策要求的具体举措，将助力基金发起人（原始权益人）进一步盘活存量优质资产，增强发展能力、降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平；支持基础设施公募REITs市场进一步完善市场化、法治化机制，推动基础设施REITs市场健康发展；将进一步拓宽基础设施项目资金来源渠道，盘活存量资产、扩大有效投资，为国家推动“十四五”期间的基础设施高质量发展作出贡献。

红土创新基金也认为，REITs扩募是基础设施REITs产品的重要特性和不可缺少的重要环节。随着扩募政策和机制的推出，将推动现有的基础设施REITs通过增发份额收购资产，进一步促进投融资良性循环。

提升基金抗风险能力

需考察资产质量、定价、估值等因素

多位业内人士表示，产权类和经营权类公募REITs扩募，将扩大基金持有标的的资产规模和经营收入，新购入资产的成长潜力和持续运营，对资产增值和提升基金的抗风险能力都有积极作用，具体还需要综合考察扩募资产质量等因素。

博时基金刘玄表示，对于投资者而言，博时招蛇产园REIT的扩募打通了新购入资产的上市通道，基金的资产和储备规模将得到持续提升，有助于本基金实现资产组合的多元化。在资产类型和资产区域上提升分散度，在一定程度上降低单一片区、单一园区受行业政策、市场波动影响较大的风险，基金的抗风险能力将有所提升。

中金基金相关人士也称，对投资者而言，新基础设施项目的购入，是对已有资产覆盖的有益补充，有助于分散资产的持有风险，同时具有较强的成长潜力，有利于基础设施资产持续稳定运营以及实现资产增值，或有助于提升长期投资获得感。另一方面，从海外成熟市场REITs扩募后的市场表现来看，成功的扩募操作，在中长期可以帮助REITs维持分红水平的稳定增长，对REITs价格和流动性也可以起到正向支持作用。

富国基金李盛也表示，产权类和经营权类公募REITs扩募并新购入标的资产后，基金整体持有的标的资产规模和经营收入将扩大。但同时基金份额数量也由于扩募发售相应增加，对份额持有人的收益率影响，需要结合基金存量标的资产和新购入资产的情况，并结合基金份额数量变化情况进行具体分析。

也有行业人士补充，扩募对公募REITs收益率的影响，还需要投资者综合考察扩募资产质量、运营稳定性和成长性、定价、估值等影响因素。

华安基金叶璟分析，投资者主要可以从拟新购入资产的运营稳定性和收益成长性，估值及定价区间的合理性，新老资产间的协同价值，原始权益人的资质和资产管理能力等方面去评价扩募是否对产品未来有积极作用，同时也可与REITs目前已持有的同类资产相关指标作比照分析。

“一般而言，产权类公募REITs扩募资产的资本化率如高于REITs已持有资产的，会有利于提升扩募后产品的整体回报率，而扩募时最终的份额定价也是影响投资者回报的重要因素。”叶璟称。

红土创新基金也表示，扩募后未来产品的收益率将综合原有资产和扩募资产，主要取决于扩募资产的购入质量。未来产品持有多个项目公司资产，未来的租金将取决于基金管理人管理的多个项目组成的综合租金水平。

公募REITs扩募促使二级市场价格合理波动、定价需考虑现金分派率等多重因素

近期，5只公募REITs发布了拟申请扩募并新购入基础设施项目等多份公告，意味着公募REITs扩募正式启动。

多位基金经理认为，扩募将有利于提升REITs行业的整体规模，优化REITs的整体投资组合，促使其二级市场价格长期围绕标的资产价值合理波动，一定程度上缓解目前小流通盘带来的大幅波动风险。当然，投资者需要关注拟新购入基础设施项目预期是否可以产生稳定的现金收益等方面。关于定价，基金经理觉得要考虑净现金流分派率、基金二级市场价格、资产估值合理性等因素。

关于扩募的影响，富国首创水务REIT基金经理李盛分析，单个公募REITs通过扩募一方面可以增大份额数量、增加投资人数量及群体，降低单一投资人的交易行为对二级市场价格的影响。另外，通过扩募，可以构建REITs二级市场价格、扩募份额发行价格及标的资产收购价格之间的联系，一二级市场的联动效应可以促使REITs二级市场价格长期围绕标的资产价值合理波动。

红土创新基金也称，随着扩募后的基金整体份额将持续增加。一方面，未来可交易份额也将随之增加，有助于增加一定的产品供给；另一方面，参与的机构投资人也将进一步丰富和多元化，使得投资人更多参与进来，更为理性判断产品的价格波动。可以从一定程度上缓解目前小流通盘带来的大幅波动风险，使得未来中国REITs二级市场更为成熟。

另外，博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，随着基金规模的不断扩充，较高的管理规模将有利于基金管理人对运营管理成本的管控，有助于运营管理机构持续优化管理机制和人员配置，从而提升基础设施项目的收益水平；另外，优质资产的不断注入，还将维持基金的市场关注度，有助于提升基金份额二级市场的流动性。

从投资者层面来说，中金基金相关人士指出，扩募对二级市场的影响主要取决于拟新购入基础设施项目的质量和估值水平。投资者重点关注拟新购入基础设施项目预期是否可以产生稳定的现金收益，以及具备未来增长的潜力；还要关注，扩募稀释后的每股预期分红水平是否能够有效增厚。“考虑扩募信息可以提升REITs的市场关注度，增发份额在解除限售后可以增加流通盘规模，这两个因素有利于活跃二级市场交易，通过改善产品流动性而缓解由于交易量太小而导致的市场异动风险。”

华安张江光大园REITs基金经理叶璟认为，扩募带来的基金规模的增加及新投资者的引入预计将有助于提升REITs基金的二级市场流动性。“同时，扩募作为一项创新业务，其进展过程中的变化有可能会引起基金二级市场价格的异常波动，投资人需要及时关注和识别相关风险，进行理性投资。”

定价考虑二级市场价格、资产估值

净现金流分派率等因素影响

对于投资者关注的定价问题，刘玄认为，一方面，基础设施公募REITs拟新购入资产仍需满足预计净现金流分派率原则上不低于4%的相关要求，在确定拟新购入资产的公允价值时，基金管理人已充分考虑第三方评估机构出具的评估参数、评估方法及评估结果的合理性。另一方面，本次拟新购入资产的扩募模式为定向扩募，除战略配售外，定向扩募对象不属于原始权益人或其同一控制下关联方的，应当以竞价方式确定发售价格和发售对象；因此，拟新购入资产的定价仍符合市场化定价机制。

李盛也称，扩募份额的定价综合需要考虑扩募时基金份额的二级市场价格、拟购入资产评估值、新增份额锁定期等因素，在保护和平衡新老投资人利益、满足资产转让方合理需求的前提下合理确定相关定价方案。

叶璟说，现阶段扩募的份额定价尚未确定。根据扩募规则，在目前首批扩募普遍采用的定向扩募方式下，发售价格应不低于定价基准日前20个交易日基金交易均价的90%，也就是说发售定价基准日前一段时间的二级市场平均溢价越高，据此计算的发售价格区间的下限也将相应提高。在扩募产品定价区间设计方面，除了上述二级市场价格的因素外，还会综合考虑扩募资产的估值合理性，扩募前后基金预期现金分派率的水平和变化情况等。

此外，刘玄表示，对于拟新购入资产的范围、交易价格或价格区间、定价方式或定价依据、以及其他相关内容均需经基金份额持有人大会审议、表决，基金管理人将充分保障基金份额持有人的相关权益。