作为协助破解青年人、新市民住房租赁难题的重大金融创新，保障性租赁住房REITs究竟有多火？

今年以来，已有4只保租房REITs成功上市，分别为红土深圳安居REITs、中金厦门安居REITs和华夏北京保障房REITs和华夏基金华润有巢租赁住房REITs，四只产品募资总额约50亿元。

从发售情况来看，保障性租赁住房REITs受到了机构投资者的“疯抢”，网下询价结果显示，四只产品拟认购份额数量均超过100倍，其中，华润有巢租赁住房REITs的认购倍数达到213倍，刷新纪录。

从上市第一天的表现来看，8月31日首批上市的红土深圳安居REITs、中金厦门安居REITs和华夏北京保障房REITs全部触及30%的涨停限制，显示出投资机构极大的买入热情。12月9日上市的华润有巢租赁住房REITs延续了保租房REITs上市首日被资金追逐的盛况，当天也取得了上涨16.84%的好成绩。

机构和资金热捧的背后，是投资者对保租房REITs的认可与期待，底层项目的高入住率也是重要的影响因素。 据21世纪经济报道记者梳理，这四只保租房REITs的底层项目均位于一二线城市，且入住率全部都在90%以上。

打通“投融管退”资金闭环

业内普遍认为，保障性租赁住房REITs有助于实现保租房基础设施资产“投融管退再投资”的良性循环，为保障性租赁住房长期的发展建设保驾护航。

12月8日，中国建设银行党委书记、董事长田国立在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”上表示，将保障性租赁住房纳入公募REITs资产范畴，对盘活存量住房、支持“房住不炒”“租购并举”具有十分重要的意义。

据田国立介绍，近年来，建设银行发挥住房金融传统优势，持续开展创新探索，致力于构建“投贷管退”的住房租赁服务闭环。在投资环节，创新设立住房租赁基金，支持增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，助力探索房地产新发展模式。目前，正在推进的重点项目20余个，总规模130多亿元，这些项目培育成熟后将成为REITs优质资产。

田国立表示，在“投贷管退”循环中，住房租赁基金和REITs首尾相顾、相辅相成。住房租赁基金的设立，在长租房投资收购端增添了强有力的工具，将大大加速为REITs孵化培育合格资产的进程，而REITs的发行作为打通存量资产盘活和投融资循环通道的关键一步，使长租房资产端的投融资链条形成了完整的“圆”。

这场论坛上的另一个大消息是，证监会副主席李超表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称，根据2020年7月发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。证监会副主席李超在长三角REITs论坛上的表态实际上是放松了这一限制。

记者从业内了解到，新的政策信号提振了行业信心。多家市场化的长租公寓表示，希望能够被纳入到保租房体系，从而享受相关的政策优惠，并在未来能够通过公募REITs实现退出。

可持续发展的“隐忧”

需要注意的是，保租房REITs火爆的背后也有不可忽视的隐忧。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对21世纪经济报道记者表示，从供给层面看，虽然现在保租房REITs打通了行业“投融建管退”的商业闭环，但是公募REITs是否可以发行成功，归根结底关键还是要看收益率水平，对于一些保租房项目来说，资产价格与实际估值背离的情况还比较严重。具体来说就是资产价格过高，比如拿了竞自持用地的房地产企业；此外，对于集体建设用地上建设的保租房，如何发行公募REITs也是目前仍在探讨的问题。同时，目前上市的四只保租房公募REITs还都是单一城市、新建渠道筹集的项目，是否可以跨城市进行底层资产组合、是否可以新建项目与存量改造项目进行底层资产组合的规则也尚未明晰。

从需求层面看，根据ICCRA的数据，2019-2022年这三年间，租房续约率合计上涨了9.3个百分点，说明新市民、青年人的租住生活方式开始逐步形成。但是，如何通过租赁赋权消除“租购不同权”， 使承租人能够享受与房屋所有权人机会均等的公共服务权利，仍然是一个悬而未决的问题。青年人、新市民的衍生租住需求，即就近享受子女教育、卫生服务、养老服务、社会保险、住房公积金提取等方面的公共服务权益仍然没有得到充分满足。

“当前保障性租赁住房的客户画像并不清晰。保障性租赁住房面向的对象为‘新市民、年轻人、城市产业发展需要引进的人才、公共服务从业人员’，客户覆盖面大，宽泛而笼统，需要分类分层管理。”景晖智库首席经济学家胡景晖向记者指出，发展好保租房需要对租客进行详尽的调研和画像，根据租客的年龄、职业、性别、工作特性、居住形态、收入水平、喜爱偏好打造适合的产品，提升满意度，避免资源的浪费。

另外，胡景晖指出，保障性租赁住房能否实现可持续经营取决于两个关键因素，一是低于同地段同品质的市场化租赁住房价格的比例，二是每年的租金涨幅。目前的政策情况是，地方政府对保租房的租金定价和房租涨幅一般都有明确的限制，例如上海保租房的租金定价规则是不超过同地段同品质市场评估租金的90%，年租金涨幅不得超过5%。

在他看来，保障性租赁住房虽然在规划变性、财政补贴、税收减免、低息贷款、租客获客等方面享有政策优惠，但租金要低于同地段同品质的市场化住房以及租金年度涨幅有明确限制这两个条件对冲了一部分政策红利，使得市场参与主体站在了微利和获利周期过长的尴尬境地。

“保障性租赁住房如果租金定高了，起不到保障性的作用，如果租金定低了，市场参与主体无利可图，参与度低，供应还是上不来。”胡景晖在一次行业论坛上表示。

58安居客房产研究院分院院长张波也向记者表示，要平衡好租金收益和保租房长期稳定运营之间的关系，可能还有赖于更多支持性的政策出台。

或是低利率趋势下的保值选择

“现有保租房REITs的底层资产大都位于一二线城市，区域的产业和人口等基本面良好，未来租金持续回流的确定性强，强化了市场对于此类产品稳定性的预期。”张波预计，未来还会有更多的保租房REITs上市，但重点还是会落在一二线城市，并且会在CBD周边、产业园以及部分轨交沿线布局。有着良好的地段优势以及主体信用背书的参与主体将会更受关注。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者指出，保障性租赁住房的前端投资成本较高，但后期收回的时间比较长，容易导致期限错配。另外，目前23只上市的公募基础设施REITs当中只有四只保租房REITs，相比于工业园区或者高速公路REITs并不算多，一个主要原因就是保租房REITs对底层资产的收益率要求比较高，既要高于社会平均收益率，还要能够覆盖管理成本和发行成本，才能够吸引到投资者。但就现在的租金水平来看，保租房的租金收益率还是比较低的。

“尽管如此，对于投资者而言，目前布局保租房REITs仍然是一个比较好的契机。”李宇嘉表示，在利率向下的大背景下配置优质保租房REITs仍然是一个明智的选择。

李宇嘉表示，目前五年期定期存款的收益率已经降到了3%以下，且未来无风险收益率还会继续往下走，在这个趋势下，保租房REITs收益率的安全边际会随着时间的推移而增加。此外，保租房REITs的投资者不仅可以享有底层项目的租金收益率，还有可能会分享到资产增值带来的收益。保租房REITs背后都有专业化的团队进行管理和运营，投资者持有份额的增值收益也有可能会兑现。