备受关注的公募REITs再迎重磅文件。

中国基金报记者获悉，3月24日，国家发展改革委下发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，被称为“236号文”。

“236号文”指出，将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。这意味着REITs产品又将迎来崭新的资产类别。

同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提出四方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。

种种迹象表明，在监管层的大力推动之下，REITs业务的各方参与度正逐步提升，随着公募REITs市场扩容及常态化发行，这一业务发展速度会明显加快。

REITs产品新增品类

“236号文”提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

“236号文”特别指出，项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

“236号文”还要求，根据不同类型基础设施REITs项目的具体情况，合理把握项目收益水平。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。

此外，在认真做好项目前期培育、合理把握项目发行条件、切实提高申报推荐效率、充分发挥专家和专业机构作用等多方面，“236号文”也有明确要求。这对进一步提升项目申报推荐的质量和效率、推进基础设施REITs常态化发行具有重要指导意义。

推进REITs常态化发行工作

证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》提出四方面12条措施。

一是加快推进市场体系建设，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。同时，分类调整了产权类、特许经营权类项目的收益率以及保障性租赁住房项目首发资产规模要求，推动扩募发行常态化，支持优质保险资产管理公司等开展ABS及REITs业务，加强二级市场建设。

二是完善审核注册机制，优化审核注册流程，明确大类资产准入标准，完善发行、信息披露等基础制度。

三是坚持规范与发展并重，突出以“管资产”为核心，构建全链条监管机制，促进市场主体归位尽责。

四是凝聚各方合力，完善重点地区综合推动机制，统筹协调解决REITs涉及各类问题，推动完善配套政策，抓紧推动REITs专项立法。

下一步，证监会将会同国家发展改革委等有关部门，深入贯彻党的二十大精神，围绕建设中国特色现代资本市场，着力推进REITs常态化发行，实现质的有效提升和量的合理增长，充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用，走好中国特色REITs市场发展之路，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。

公募REITs进展加快

截至3月25日，中国市场共发行27只基础设施REITs，累计募集金额908.9亿元，涉及仓储物流、产业园建设、清洁能源、保障房建设、高速公路等领域。市场各方表示，消费基础设施REITs将成为我国REITs市场又一重要组成部分，有效助力REITs市场健康发展。

国际房地产顾问公司戴德梁行表示，消费基础设施REITs的推出进一步丰富了公募REITs底层资产类型，为中国REITs市场扩容注入了新动能，也为众多优质的持有型消费基础设施对接资本市场提供了新方向。消费基础设施REITs的放开为独立商业运营商优质零售物业的退出提供了新路径，市场流动性得到增加，加之不动产私募投资基金试点的展开，相信未来零售赛道会吸引更多投资人的关注。

中信建投发布研究报告称，当前国内公募REITs整体规模偏小，但商业不动产资产体量巨大，新政助力REITs市场扩容。据共研网的数据，仅购物中心这一业态的存量面积就高达约5亿平方米，资产总估值达十万亿量级。新政还下调了部分类型基础设施的现金分派率要求，非特许经营权、经营收益权类项目的最低现金分派要求预计未来3年从每年4%下调至3.8%，增多了可供选择资产。优质的消费基础设施纳入REITs池中后，有助于REITs市场的扩容，进一步获得境内外投资人的认可。

国金证券也发布研报表示，无论从海外经验还是国内存量资产占比来看，消费型基础设施都是公募REITs市场的重要参与者，对公募REITs市场的发展举足轻重。商业地产产权及资产特性与REITs天然契合，继物流、商务园区、工业园及保障性租赁住房后，《通知》从供给端进一步扩充了公募REITs的基础资产类别，未来有望缓解公募REITs市场供不应求的状态，为国内公募REITs市场发展注入新的动能和活力，进一步丰富投资机构的配置品种。

值得一提的是，2022年市场各方对REITs业务的参与度逐步提升，随着公募REITs市场扩容及常态化发行，预计这一业务发展速度会加快。

基金人士也表示，今年以来，公募REITs市场热度只增不减，积极推动储备项目的申报工作，资产类型涉及保障性租赁住房、新能源、产业园区等，原始权益人、投资者仍保持了较高的关注度，预计今年我国公募REITs业务将进一步发展，不断扩容。

“公募REITs业务在当下非常火热，不仅相关金融机构积极参与，也是地方政府盘活存量资产的重要思路，各类机构的热情参与将推动行业快速发展。”野村东方国际证券结构金融部总经理陈剑预计，2023年将有更多公募REITs产品发行，基础资产种类以及原始权益人主体将会更加多元化，公募REITs业务会有不少亮点出现。

上市公司公告也显示，不少企业在摩拳擦掌，如日前九州通、城投控股等公告开展相关公募REITs项目申报发行工作。