规模已接近千亿的公募REITs，目前正迎来新的投资者。

中国基金报记者发现，目前易方达、南方、银华、东方红资产管理、天弘、招商等基金公司纷纷宣布，旗下FOF基金可投资公募REITs并修订相关合同。这也意味着，FOF产品的投资范围扩宽，有助于优化整个投资组合的风险收益比，扩展产品投资边界。

投资REITs在丰富FOF配置工具的同时，也考验FOF管理人的REITs投资能力。目前行业内也有不少基金行动起来，旗下FOF投研团队将加大对REITs投资价值的分析研判力度，结合REITs的特点建立相应的投资模型。

业内人士表示，从投资角度看，当前公募REITs市场风险释放已较为充分，长期投资价值显现。此次FOF基金入场公募REITs，能从一定程度上为REITs引入新的“活水”。

FOF积极发公告纳入REITs

拓展产品投资边界

7月14日，招商基金宣布，旗下部分基金可投资于公开募集基础设施证券投资基金并修订基金合同、托管协议。这是自7月5日以来，继易方达、南方、银华、东方红资产管理、天弘等多家基金管理人纷纷此类公告之后，又一家行动起来的基金公司。

显然，目前近千亿的公募REITs，正式纳入公募FOF产品的投资范围之内。这些公告中，明确FOF产品可就参与公募REITs投资事宜修订基金合同、托管协议等法律文件，包括明确投资范围包含公募REITs、增加公募REITs的投资策略、明确公募REITs估值方法等。

在投资策略部分增加公募REITs投资策略较为受到市场关注。如招商基金公告称，综合考量宏观经济运行情况、基金资产配置策略、底层资产运营情况、流动性及估值水平等因素，对公募REITs的投资价值进行深入研究，精选出具有较高投资价值的公募REITs进行投资。

同时，在这类公告中也明确对投资REITs产品的风险，包括但不限于公募REITs二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、公募REITs基金份额净值无法反映基础设施项目的真实价值的风险、停牌或终止上市风险、资产支持专项计划等特殊目的载体提前终止的风险、税收风险、政策调整风险等。

“我们也在研究这一事项，未来可能也会发布此类公告，目前正在做可行性分析。”据一位业内人士表示，FOF投资范围扩大到REITs，可为FOF基金提供底层大类资产配置新工具，有效扩展投资边界。

多位业内人士也认为，REITs纳入FOF的投资范围，可以增加一类投资品类，有助于优化整个投资组合的风险收益比。对于养老FOF基金、目标期限FOF基金等有特定收益风险目标的基金来说，更是增加了获取规定现金流回报的工具，有利于投资模型的实施以及基金净值的平滑稳定。

招商基金基础设施投资管理部专业副总监万亿表示，近期REITs二级市场调整幅度较大。由于当前REITs投资尚未形成统一的估值定价标准，故二级市场承担了资产定价与寻锚的职能。如果二级市场失去定价功能，将导致新发REITs意愿下降，存量REITs亦难以扩募再融资，REITs的整体发展受阻停滞。此次FOF基金将REITs纳入投资范围，进一步丰富了公募REITs投资者结构，有助于提升市场流动性与定价效率，为市场注入了一剂强心针。

不过，也有人士认为，从资产配置角度来看，REITs是介于股债之间，高分红的投资标的，和传统的股和债相关性不高，虽然可以丰富FOF的配置工具，但REITs投资更需要研究底层资产的盈利能力，传统FOF一般而言会研究管理人投资能力，所以需要进一步拓展投研能力。

据先锋瑞驰介绍，目前我国公募FOF基金的规模约在1975亿元、其中偏债混合类策略产品占比达到48.97%（源自万德数据），所以在策略类型上偏向于稳健收益类型。即使当下REITs二级市场出现了下跌调整，但其底层的发展逻辑及驱动并未出现衰减，并且随着价格逐渐回归价值，不管是分派收益还是资本利得收益，其长期投资性价比已经凸显，适合于作为公募FOF的投资标的。

“FOF基金以多元资产、多维策略、多样标的为主要特征，以长期稳定收益为主要目标”，招商基金基础设施投资管理部专业副总监万亿认为，“FOF的投资方式与REITs有较高的适配度。REITs作为一种具备长期投资价值的金融产品，具备市场上较为稀缺的股债双重属性。同时，从收益上来看，海内外优质基础设施资产普遍运营稳定，并且具备成长性和抗风险性的特征，拥有较为可观的投资收益。此外，REITs与其他资产类别的相关性较低，可以进一步实现风险的分散与资产的多元化配置。”

整体而言，多家公募对REITs当前的投资价值表示肯定，并且明确表示目前考虑对其进行投资。

中航基金相关负责人称，目前公募FOF基金投资策略和资产有待丰富，投资主要集中在债券和股票等传统资产，对海外权益与固收市场、以及原油、黄金、商品、基础设施不动产等另类资产涉猎较少，相比之下，基础设施不动产及其他金融衍生品已成为全球基金普遍使用的投资工具。近期REITs二级市场价格回调较为明显，部分产品投资价值突显，具有较好的投资价值。

不过也有部分业内人士直言，“从当前时点来看，中国经济处于确定性再复苏的起点，权益资产价格和利率水平均处于阶段性的低位，这个时点权益资产的配置价值极高，应该加大权益的配置比例，REITs的投资价值相较而言不高。未来需要配置偏防御资产时，可以考虑REITs。”

针对未来参与投资公募REITs考虑的因素，受访公募及投资人士坦言，后续将持续观察FOF基金的投资规模与节奏。中航基金相关负责人更是表示，“随着可选标的的增多，未来FOF会结合REITs的特点建立相应的投资模型，根据投资需求决定持仓比例和交易策略。”

基于对REITs投资前景的看好，红土创新基金表示，将以现有项目的管理经验为工作基础，不断培养基金管理人对基础设施行业的主动管理能力，通过制定及落实基础设施项目运营策略，严格按项目计划执行日常运营管理工作、进一步防范重大关联交易的利益冲突，加强对运营管理机构的监督，进一步加强投资者教育，强化公募REITs内控，着力打造基金管理人专业化公募REITs运营管理能力。

REITs二级市场流动性影响有限

将公募REITs纳入FOF投资范围，有利于提高公募REITs二级市场的流动性，带来“活水”。但考虑到FOF目前规模较小，其对于REITs二级市场流动性的改善比较有限。

万亿表示，FOF基金的加入将为市场带来更加灵活的策略，在一定程度上可以缓解投资者一致性问题。

“过去市场不断呼吁引入长期投资者，但若长期投资者比重过高反而可能加剧市场流动性风险，故市场仍须培育多元化的专业投资者群体，例如长期与短期、内资与外资、交易与配置、机构与散户等多种类型，不同的投资收益目标和风险偏好有助于提升配置交易策略的多样化，从而突破流动性桎梏。”他表示，未来仍需尽可能引入积极参与二级市场投资的投资者。

华安基金也表示，REITs市场仍在成长过程中，目前REITs市场的流动性还是有不少提升的空间。鉴于FOF目前总的体量和对于单只基金的投资比例等限制，FOF为REITs市场提供的潜在增量资金约在数十亿至百亿之间，而当前FOF可投资的REITs产品的流通市值超过250亿元，短期而言FOF可投公募REITs对于提升REITs市场流动性或将有一定作用。

长期来看，华安基金认为，随着拥有万亿储备资产的REITs市场的规模不断增长，引入新的投资者将成为市场建设和发展需要思考和解决的关键事项之一。

事实上，多位受访人士所持观点与万亿、华安基金基本一致。即FOF资金的参与对改善REITs市场的流动性作用有限，未来需要引入更多元的专业投资者。

先锋瑞驰基金介绍称，前期REITs市场以存量资金博弈为主，同时因投资者结构相对单一，价值研判逻辑、考核标准趋同等原因，导致市场经常产生同向交易，加之市场早期尚未对该类新型资产形成共识所以导致前期抛压较重，流动性逐渐边际枯竭，这次FOF基金入场公募REITs，能从一定程度上为REITs引入新的“活水”。

但先锋瑞驰基金同时强调，从另外一个角度看，当下市场中满足普通FOF或养老FOF的标的暂不及市场存量标的数量的一半，加之FOF基金本身规模体量有限，所以目前看公募FOF基金仅能作为REITs市场长线投资资金之一，REITs整体市场的流动性改善还需要从资产供给和投资者结构进一步丰富两方面同时入手。

“当前REITs的流动性偏低，日换手率不到1%，一定仓位的买卖就可能造成价格的大幅波动。全市场公募FOF规模不到2000亿元，对于提升REITS流动性而言，可能杯水车薪。”沪上一位公募FOF投资人士直言，如果保险资金入市，或将相对有效的提升REITs的流动性。

对于当前市场表现出的流动性问题，红土创新基金乐观表示，源于公募REITs是新的投资品种，需要各投资人不断认识理解，了解行业及个体项目的差异。当前市场流动性较弱，流通规模较小，市场情绪低迷时，流动性进一步趋弱，少量抛售资金就有可能带来二级市场显著的下跌，存量资金多被牢。同时，在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下，当经济和部分项目基本面修复不及预期时，投资人多采取谨慎观望态度，持续下跌甚至引发部分机构触发预警。

总之，当前情况下多只资产已经属于脱离项目基本面的非理性下跌，更属于市场的情绪，FOF作为新资金的注入有望为市场带来信心，更有利于市场的价值发现。