首批9只基础设施公募REITs最快将在下周一开始询价，并在本月底正式开售。

市场人士认为，本次首批9单基础设施公募REITs项目，相当于9份基础资产的IPO，此前相关基金产品已在沪深交易所网站发布了询价公告、基金合同、招募说明书等公告。不同于普通公募产品每份份额的单位净值是1元，本次公募REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，类似新股IPO询价，部分公募REITs基金产品披露的询价区间最高在12.50-14.00元/份。

华南地区一家基金公司人士指出，遴选适合发行公募REITs的基础资产要遵循较高收益率、长期稳定的现金流、市场化运作三个原则，因此适合开展公募REITs的大类基础设施包括：5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等。

那么，什么样的公募REITs最受投资者欢迎？券商中国记者发现，按照基金公司旗下QDII披露的第一季度报告，目前QDII基金经理在海外市场买入的REITs资产，主要聚集在新兴产业有关的三种——受益于5G的数据中心REITs、通讯塔REITs，以及受益于互联网电商的物流仓储REITs。

首批公募REIT资产分布在发达省市  

中国的REITs资产来了！

根据询价公告，首批9只基础设施公募REITs最快将在下周一开始询价，并在本月底正式开售。REITs是英文RealEstateInvestmentTrusts的简写，中文译为房地产投资信托基金。REITs是一种信托基金，通过发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者。据不完全统计，目前全球REITs项目市值已达约2万亿美元。

券商中国记者注意到，此前沪深交易所发布消息称，首批9单基础设施公募REITs项目在5月17日正式获得中国证监会准予注册的批复，其中深交所4单、上交所5单。这9家申报公募REITS的机构分别是博时基金、华安基金、富国基金、平安基金、中航基金、红土创新基金、浙商证券资管、东吴基金、中金基金。

从首批公募REITs基础设施项目类型来看，项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、垃圾发电几大主流基础设施类型。其中，有3单基础设施项目为产业园，2单为收费公路，2单为仓储物流，污水处理、垃圾处理及生物质发电各1单。这些基础设施资产主要集中在我国经济的发达地区。

REITs可以将流动性较低、非证券形态的不动产投资，转化为资本市场上的证券资产予以交易，本质上是将成熟不动产在资本市场进行证券化，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，因此，“资产上市(IPO)”成为对不动产投资信托基金(REITs)的形象比喻。在美国、日本、新加坡等地，REITs已在其资本市场中占有重要地位。

基础资产借助公募REITs实现IPO

值得一提的是，与传统印象中的公募基金产品不同，公募REITs产品虽是基金产品，但更类似股票，除了常规的招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议外，这些公募REITs产品也设置了询价环节。交易所网站已发布了相关产品的询价公告，对许多投资者而言，公募REITs基金产品与其说是基金，不如说是股票。

上交所公布的REITs产品信息显示，根据流程，T日也就是5月31日，为网下基金份额认购日及缴款日、公众基金份额认购日及缴款日;T-8日(5月19日)披露招募说明书、询价公告等文件;T-7日网下路演;T-5日(5月24日)为询价日;T-1日刊登发售公告。

普通公募产品发售时，每份份额的单位净值是1元，而公募REITs则采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格，通过销售机构参与基金份额认购。以中航基金的首钢绿能为例，这只基金产品的询价区间为12.50-14.00元/份；而博时基金公司的蛇口产园的询价区间为2.1-2.42元/份。

券商中国记者注意到，首批公募REITs的询价时间，有7只产品最快在下周一（5月24日）进行询价；蛇口产园、广州广河的询价时间在5月25日。上述产品也在询价公告中披露了此次募集的基金份额总额，募集份额从1亿份至15亿份不等。其中，中金普洛斯仓储物流REITs的募集份额为15亿份；东吴苏州工业园区产业园REITs、红土创新盐田港仓储物流REITs的募集份额分别为9亿份、8亿份；华安张江光大园REITs、浙商证券沪杭甬杭徽高速REITs、富国首创水务REITs的募集份额均为5亿份；中航首钢生物质REITs的募集份额则为1亿份。博时招商蛇口产业园REITs、平安广州交投广河高速公路REITs的预计募集份额分别为9亿份、7亿份。

富国资产的相关人士认为，公募REITs的定价逻辑类似股票IPO。从2005年1月1日起，我国正式施行“IPO询价制度”，该制度最早源于美、英等国的IPO累计订单询价机制，推行的目的在于利用询价增进信息沟通，减少信息不对称，提高IPO定价准确性。

在股票定价时，投资银行和发行人根据发行人情况和市场需求，先确定一个发行价格区间。然后根据投资者的反馈，根据需求量和需求价格信息对发行价格反复修正，按照大多数投资者能接受的价格水平确定发行价格。公募REITs的定价也遵循同样的步骤：首先基于相关监管部门核准的基金发行份额数量，由基金管理人、财务顾问和原始权益人结合标的基础设施项目的估值情况，确定单位基金份额的发行价格区间，然后根据网下投资者的报价及需求数量审慎合理地确定认购价格。

公募REITs“选股”遵循哪些投资逻辑？

作为REITs的发源地美国，截至2019年末公募REITs市场规模约1.3万亿美元，约占美国GDP规模的6.5%。按照该比例推算，中国公募RETIs市场可达6万亿元人民币。此前中国市场虽未推出REITs制度，但基于市场的迫切需求，市场机构通过债权性质的类REITs模式进行了卓有成效的探索，目前深沪两交易所合计发行的类REITs产品规模约4000亿元。

鹏华基金认为，遴选适合发行公募REITs的基础资产要遵循三个原则：

一、为较好匹配投资人的权益投资风险溢价要求，基础资产需具备较高收益率；

二、基础资产须具备长期、稳定的现金流；

三、基础资产市场化运作，且权益无瑕疵、可转移和法律隔离。

根据上述原则，鹏华基金表示，适合开展公募REITs的大类基础设施有：5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等，基本覆盖大类基础设施。

2011年，鹏华美国房地产证券投资基金正式成立，主要投资于美、加两国上市的拥有优质商业房地产、产生稳定现金流、并与投资者充分分享收益的房地产企业。这是我国公募基金投资海外REITs产品的破冰之举。凭借在REITs投资上的抢眼表现和深厚积累，鹏华基金获得了业界认可。

投资于美国上市交易的REITs比例不低于的基金资产的60%；上市交易的REITETF市值合计不超过本基金资产的10%；基金持有现金或到期日在一年以内的政府债券的比例不低于基金资产净值的5%，其中现金不包括结算备付金、存出保证金、应收申购款等。

根据鹏华美国房地产信托基金披露的第一季度报告显示，该基金的第一重仓REITs是通讯塔REITs——美国发射塔公司，占基金资产净值比例为10.68%。

这只重仓REITs的QDII基金,最近三个月的收益率超过8%，跑赢大部分A股明星基金。该基金的基金经理朱庆恒表示，目前基金持仓主要以美国REITs为主，在行业配置方面超配了数据中心