随着国内首批公募REITs基金陆续完成定价展开募集，投资人对REITs类资产的关注度也开始提升。投资人比较关心的问题是，投资REITS基金和股票基金，以及直接投资房产有什么不同? 和股票资产相比，REITs的收益来源较大部分来自于利息收入，因为其所投资的住宅、办公楼、购物中心、仓储、基础建设等标的，大多有持续的租金或服务收入，具有一定的防守性；不过，如果REITs所投资的标的中，如果本身也上市交易，那么也会受到股票市场波动的影响。和直接投资房地产来比较，投资REITs的投资门槛更低，流动性更好，风险也更加分散。

国内首批公募REITs基金主要聚焦在仓储、物流，水务、高速公路、产业园等基础设施项目，提供了国内投资人参与国内基础设施另类投资的机会；如果投资人未能搭上本次国内公募REITs基金的首班车，同时对住宅类相关的REITs的投资机会有兴趣，在目前欧美房市持续热络的情况下，可以关注一下相关的投资机会。

2020年全球经济因为疫情被动地进入衰退，海外住宅房产市场也受到冲击；但自去年12月中疫苗问市之后，以欧美为主的成熟市场在疫苗普及率领先的情况下，已开始陆续进入复苏通道。OECD的统计显示，全球37个富裕国家自2019年四季度至2020年四季度实际房价上涨了7%；在目前全球低利率环境持续，提供了一个相对较便宜的借贷成本的环境下，欧美等疫苗接种率比较高的成熟国家，房价可能还有上行的空间。

美国房市繁荣，但未达泡沫

首先来看美国。美国房地产经纪人协会(NAR) 5月发布的统计数据显示，美国183个大都市中，99%的地区在2021年第一季度出现了房价上涨现象，其中89%的房屋价格同比出现了两位数的上涨，创下历史最大升幅。这样强劲的需求是有一定的道理的：新冠大流行让所有人理解，住宅并不只是一个工作之后的休息点，更可能成为日常所有活动的中心，因而增强了郊区及更大面积住房的吸引力；股市的上涨和非常低的抵押贷款利率则进一步促进了买家的热情；在另一方面，因为疫情，美国政府暂时禁止房东收回无力缴纳房租的房客手中的房产，加上过去在疫情大流行期间被耽搁的新屋建设，市场上整体的住房库存水平事实上偏低，这也推动了房价的上涨。

不过，目前美国的房价上涨还算温和，4月份出售的单户住宅的平均价格略低于36.5万美元，与过去20年的平均水平接近，比起2005年夏季房地产泡沫高峰期的峰值还低了21%。从单户住宅开工量来看，2005年开工的单户住宅超过170万套，而今年单户住宅开工量预计只有110万套左右。因此，从各方面来看，目前美国住宅房地产市场虽然繁荣，而还不到泡沫化的程度，在未来的一段时间内或仍有表现的机会。

疫情反促成欧洲房价上行

再来看欧洲。欧盟统计局（Eurostat）最新的资料显示，尽管2020年出现新冠大流行，但欧元区和欧盟的房价指数仍然逐季上涨；具体来看，2020年四季度，欧元区和欧盟的房价指数较三季度环比上涨1.4%和1.3%；就同比来看，欧元区和欧盟的房价指数较去年同期分别上涨5.4%和5.7%，创2006年四季度以来最大年度涨幅。

资料来源：EUROSTAT 资料日期：2010/1~2020/12

英国房价上涨幅度居前和房贷低利率及其积极释出印花税减免等利好有关。2020年7月8日，英国财政大臣宣布将印花税起征门槛从12.5万镑提高至50万英镑，以刺激因疫情封锁而停滞的房产交易活动。也就是50万镑以下房产无需缴纳印花税，而超过50万镑的房产，也只需要缴纳超过部分。这个政策原本在2021年3月底到期，此前已经吸引了许多人置产，但今年英国政府将这一印花税假期政策又延长到6月底，预计潜在的购房人会把握此一时间窗口。

法国房地产市场在疫情大流行后也出现上涨的情况。一来是受到极低的房贷利率的吸引，二来则是法国民众在历经前期封城的影响，有很高的意愿换购具有户外空间的独栋房屋，另外在疫情影响下，也出现住房供给不足的情况，预计在解封之后，房价仍有上涨的空间。

在德国，一直以来住宅价格都呈现稳步增长的情况，今年一月发布的bulwiengesa房地产指数报告显示，截止2020年底，德国整体房地产价格的上涨趋势已走了16年，即使是在去年疫情流行间，也只不过极小部分地区出现价格下跌。

资料来源：bulwiengesa 资料日期：1975~2020

今年以来，德国经济活动强劲复苏，德国住宅许可证新发的势头也非常强劲，而在柏林长期住房短缺的情况下，房价和租金价格都可望持续上行。

展望未来，在住宅类REITs市场，欧美都可能有不错的投资机会。上周我们提到过彭博REIT指数自去年3月低点以来的反弹幅度落后于标普500指数，富时发达欧洲指数自去年低点以来的上涨幅度也落后于STOXX 600指数，在今年欧洲主要国家通过疫苗达成集体免疫解封后，欧洲的REITs也可能有补涨的机会。

资料来源：Bloomberg 资料日期：2019/12/31~2021/5/27

最后，我们目前在欧洲所看到房地产市场的上行主要是由各个国家的内需所推动，但在未来脱离疫情影响，恢复跨境旅行后，整个欧元生活圈不排除会出现跨境房地产的投资资金入场，继续推动后市的表现。

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