曾经热火烹油的深圳二手住宅市场，如今也逐渐沉静下来。

2月深圳二手房官方指导价政策出台至今，深圳二手住宅市场仿佛遭遇“封印”，成交量跌跌不休。最新成交数据显示，深圳8月二手住宅成交量为2043套，同比暴跌8成，甚至创下了近10年新低。

同时，国家统计局最新数据则显示，深圳7月二手商品住宅成交销售价格指数为99.6，同比下跌0.4个百分点，已连续三个月下跌。受学区政策调控，深圳楼市曾经的硬通货——学区房挂牌价也普遍回调。

二手住宅成交惨淡

深圳住建局数据显示，8月深圳全市二手商品房成交为23.30万平方米，同比-77.28%；其中二手商品住宅成交为19.54万平方米，同比-79.96%。而从套数来看，8月深圳二手住宅成交量连续第5个月下跌，仅成交2043套，相比去年同期的11322套，同比下跌81.96%。

事实上，自1月见顶后，深圳二手房成交量持续回落，7月数据已较1月大幅下滑63.5%。而这与2月出台的深圳二手房官方指导价政策关系密切。

彼时，深圳住建局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，要求中介挂牌价不得超过二手房指导价格，在银行跟进并按照指导价贷款的情况下，个人购二手房的首付额提高，对于比较依赖贷款的购房者来说，政策的作用十分明显。

深圳住建局数据显示，8月深圳二手房每日成交数基本在100套上下波动，且成交量均低于一手房；但在去年8月，深圳二手房每日成交数却基本都超过400套，甚至还有多日逼近700套，二手房成交量更几乎是一手房的三倍还要多。

东北证券房地产研究团队表示，自2021年2月深圳出台二手房指导价政策以来，成都、西安、东莞等城市接连出台二手房指导价政策，从各城市对于二手房指导价的政策规则来看，其落脚点主要在于“规范二手房成交参考价，并以二手房成交参考价作为按揭依据”，隐含着政府对于哄抬高价、学位房炒作等行为的纪律整顿。

成交价格连连下滑

事实上，不仅成交惨淡，深圳二手住宅市场价格也一跌再跌。

国家统计局最新数据显示，深圳7月二手商品住宅成交销售价格指数为99.6，同比下跌0.4个百分点。而这已是深圳二手住宅价格连续三个月下跌。

从4月的价格维持不变，到5、6、7月分别下降0.1、0.2和0.4个百分点来看，深圳二手住宅价格在政府指导价政策出台后，先是观望2个月，随后便连续下跌，且跌幅也逐渐加大。

不过也有分析观点认为，整体来看，核心城市二手房上涨的主要原因是新房供应具有稀缺性，政策调控主要目的是整顿二手房市场纪律，短期来看并不会对二手房价格产生显著影响，二手房市场面临的下行压力主要来源于资金端的按揭额度承压。

值得注意的是，8月深圳二手住宅价格跌幅加大，或许与深圳的学区房新政不无关系。

日前《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》7月30日起公开征求意见，其中明确提出，推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。

具体而言，一方面，采取大学区制，打破房子和学位的对应关系；另一方面，实行教师交流制度，推进教学水平均衡化。双管齐下，对于学区房炒作来说无异于泼下了一大盆冰水——学区房正是深圳二手住宅市场一直以来的“硬通货”和“炒作重灾区”。

政策叠加之下，深圳学区房市场首当其冲。据证券时报记者了解，在深圳八卦岭、园岭、百花等优质学区房片区，主动降价的房源越来越多，部分降价幅度甚至会超过20%。8月初，深圳福田百花片区内的某法拍房还出现了七折出售流拍的情况，二拍最中单价甚至低于参考价。