11月10日，中国人民银行官方微信号罕见单独公布了个人住房贷款统计数据。数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

贷款余额是到某一节点日期为止，借款人尚未归还放款人的贷款总额。10月份贷款余额增加有两个可能性，一是新增贷款额度增加，二是提前还贷额度减少的可能。

虽然此次数据的公示并不代表出现房贷放松的信号，但是A股和港股房地产板块还是激动了一把。

截至11月11日收盘，A股房地产服务板块涨5.81%，拉动建材板块涨4.38%，涨幅分别位列第一、第二；港股也是一样，香港房地产板块涨幅3.02%，位列板块第一。

本期硬核选基从以下几个角度分析，看买房地产基金的正确姿势：

1、 近期房地产行业是否出现回暖迹象？

2、 房地产主题基金表现如何？

3、 基金经理如何看后市？

1、 近期房地产行业是否出现回暖迹象？

央行公布的10月金融统计数据显示，10 月新增人民币贷款 8262 亿元，同比多增 1364 亿元，超市场预期。分项上看，居民中长期贷款同比多增 162 亿元，打破了过去 5 个月连续同比少增的局面，而居民中长期贷款的主要组成部分为个人住房贷款。

去年12月，国家出台了房地产贷款集中度管理制度，今年五月份开始严格执行。在此之后，居民房贷、房地产企业开发贷等自5月份以来持续快速回落，并进而引发了整个房地产景气的回落”，叠加此前部分房企信用风险暴露，政策面稳定房地产的必要性凸显。

今年9月份开始，高层官员密集吹风，向市场传递维护房地产市场健康发展、避免发生系统性风险的信号。

9月24日召开的中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会上，央行首次指出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。“两个维护”提出后，中央还多次释放稳楼市信号。

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会积极商讨落地方案，会议中再次强调要求金融机构按照法治化、市场化原则，落实“两个维护”。

10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会召开，金融市场司相关负责人表示，房价上涨过快的城市在房价回稳后，房贷供需关系也将回归正常。

10月20日，2021金融街论坛年会开幕，国务院、银保监会、央行领导发声房地产，认为风险总体可控，房地产合理资金需求正在得到满足。

10月21日，三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上，银保监会发声支持刚需购房，在强调“房住不炒”定位、明确“三稳”目标的前提下，从五个方面推动房地产市场平稳健康发展。

10月23日，全国人大常委会会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。今年频频被提到的房地产税终于落地，这意味着房地产税试点工作正在加速推进中。

11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，据参会人士透露，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团等公司近期均有在银行间市场注册发债融资工具的计划。这意味着房地产企业境内发债的政策有所松动，同时银行等机构投资者也会通过债券等方式重新为房企输血。

11月11日，保利发展拟在银行间债券市场发行20亿元中期票据。

楼市利好政策频出，市场上出现诸如“调控转向”“政策底”等声音，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为“房住不炒”的房地产调控基调未发生改变，“控制总杠杆的情况下，保护好刚需、满足合理融资需求，加上‘一城一策’，楼市才会稳定下来。”

2、 房地产主题基金表现如何？

仅看短期回报，在Wind房地产主题的103只基金中，近一周回报为正的有72只，占近70%；而近一月回报为正的则仅有20只，可见近期房地产行业的政策利好逐渐传导至基金表现。

重仓前三的主要房地产企业包括，保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、新城控股等。

具体到基金来看，鹏华中证800房地产（160628.OF）的房地产纯度极高，房地产行业配置比例达到了85.59%，主要包括保利发展（17.47%）、万科A(13.4%)、招商蛇口（7.6%）、新城控股（6.25%）、华侨城A（5.69%）、金地集团（4.69%）、绿地控股（3.34%）等，并且在三季度增持了房地产股份。

从整体表现来看，该基金净值表现低于沪深300，但高于基准。

再看另一只地产含量较高的基金招商沪深300地产A（161721.OF），它的房地产行业配置比例达到了79.66%，较上期减少了11.69%。主要重仓股包括：招商蛇口（12.28%）、保利发展（11.19%）、金地集团（11.11%）、金科股份（9.95%）、华侨城A（9.64%）、华夏幸福（9.55%）等。

净值表现与鹏华中证800房地产类似。

再来看行业配置较为分散的万家价值优势一年持有（009199.OF），行业配置前五分别为材料、日常消费、房地产、金融、工业。

其净值表现与纯房地产基金完全不同，主要是因为多行业配置可以有效稀释行业风险。

3、 基金经理如何看后市？

对于房地产企业的未来走势，基金经理们出现了明显的分化。可以看出，近期的利好政策提升了部分基金经理的期待值，但仍有基金经理从宏观走势的角度分析，对房地产投资表示谨慎。

万家基金莫海波看好地产板块的逻辑在于：第一，地产调控政策边际放松的概率增大；第二，开发商拿地利润率过低的问题在修复；第三，从中长期角度，地产行业龙头财务风险低，未来具备稳健增长的特点，当前估值明显低估；第四，高股息率和长线资金的关注。

工银瑞信王君正则认为，展望四季度，经济存在进一步下行压力。受某地产企业信用事件和地产销售降速影响，后续投资面临压力；基建受资金制约。需求下行压力较大，同时原材料和能源成本维持高位，企业利润增长后续将面临压力。当前行业间分化较大，尽管部分热门行业估值较高，但消费、金融、地产行业估值处于合理偏低位置，市场系统性风险有限，但向上动力也有限。后续倾向于均衡配置，进一步观察政策变化，做出相应的结构性调整。

鹏华基金闫冬在表示，国内外经济将延续疫情后的复苏趋势，但由于基数原因，下半年国内多数行业的增速将明显放缓，市场或继续以结构性行情为主。6月份美联储会议与7月份国内降准显示，海外流动性扩张即将放缓，国内流动性边际宽松，国内成长股依然有相对较好的投资机会，尤其是高景气、有政策支持或能够改善民生的行业。