世茂正在加速资产处置，但并非“倾销”。1月28日，世茂集团（0813.HK，简称“世茂”）公告以45亿人民币出售外滩茂悦酒店，买方为上海地产（集团）有限公司。

据披露，这一售价包括标的总股权估值37.768亿及债权。该酒店资产净值约为3.9亿，预计世茂将获得出售收益约30.1亿。出售事项所得款项目前拟将约80%用于降低其负债及约20%用于一般企业用途。

世茂此前已出售3个项目，包括：12月17日，世茂公告以20.86亿港元的代价出售香港维港汇项目22.5%的股权和对应的销售贷款，总代价为20.86亿港元，按近期汇率匡算，大约为17亿人民币（下同）；1月21日，世茂子公司上海世茂置业出售上海市中心的黄浦路商业地，入账10.6亿元；1月24日，世茂以18.445亿元出售广州亚运城项目26.67%股权。加上此次出售外滩茂悦酒店，迄今为止，许荣茂坐镇下的世茂，已经有序变现约91亿。

1月28日，世茂系股债表现稳定：世茂收报5.47港元，跌1.02%，市值207.7亿，市盈率1.37;世茂股份（600823.SH）收报3.27港元，涨0.31%；世茂服务（00873.HK）收报5.78港元，跌1.70%；世茂流通中多只美元债跌幅收窄。

“淡定”

近日，关于世茂整理拟出售资产包情况出现两个版本，分别为36个项目与34个项目。

21世纪经济报道记者了解到，1月初，世茂就对外发放过拟出售项目的具体资料文件，但并没有与任何一家中介机构前述相关委托协议。在资产包资料外泄的同时，世茂也尝试将个别项目交给国际知名房地产专业服务机构和投资管理公司（俗称“五大行”）代销。比如，某家“五大行”就拿到了一个项目——成都世茂广场，世茂对外报“一口价”30亿。

公开资料显示，成都世茂广场地处成都市龙泉驿区,是世茂在成都的第二个商业项目,建筑面积200余万平方米,其中商业总面积14.17万平方米。项目于2020年竣工，2021年正式开业。

“并非‘倾销’的状态。”知情人士透露，世茂很“淡定”，目前并没有正式对外推售项目，而仅仅是通过自己的圈层在逐渐转让项目。从已出售的项目成交情况来看，尚没有对公司报表造成大额损益。

一名“五大行”人士分析认为，世茂之所以没有正式与机构签约对外“倾销”资产，主要还归功于世茂创始人许荣茂的朋友圈，这从目前世茂已出售的四个项目有3个都是国资接盘可见一斑。

自流动性风险发生以来，世茂就比较积极应对危机，除了资产处置，世茂还沟通公开市场债务及非标债务展期。为了尽量收窄风险敞口，世茂还调整公司组织架构，对集团总部职能部门、区域职能部门进行整合。其中投资、审计、采购等部分职权收归集团，区域、地区公司职能部门整合后由11个调整为7个。调整波及浙江、华中、沪苏等多个区域。

日前，世茂新设立投资者关系部，并应其银团贷款境外持有人的要求,将聘请德勤担任财务顾问。知情人士透露，德勤将对世茂的业务进行独立的融资评估；为了便于后期融资与股价信息披露，世茂股份也替换连续聘用了27年的上会所，转而聘用中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）。

外资与国资接盘逻辑不同

分析人士认为，许荣茂“淡定”处置资产的另一个原因，就是外资与国资收并购项目的逻辑不一样。

具体而言，外资又分两类：外资开发商投资看地段，这两年也放慢了国内收购步伐，对国内大宗交易持观望外度；外资基金则侧重于项目现金流，它们对项目的估值大概率低于银行的按揭估值。

由此，国资收购与外资收购存在鲜明区别：外资一般要求3年实现获利退出，如果项目回报率不高，且没有改造空间，则很难达到这一要求；国企收购逻辑是做资产升值，可以不计较项目短期的现金流，此外，项目租户纳税对于国资而言，也是间接的利润贡献。“国资评估资产价值有很多种维度，在做资产评估的时候要考虑的内容很多，灵活度也比外资高”。

上述分析人士指出，当下民营企业的资产收并购，大部分以承债式收购为主。项目接盘方与债主之间最后要算一笔账，比如项目一旦有按揭负债，外资压价收购则会导致银行坏账率上升，这也是大多数承债式收并购进展缓慢的关键之处。

前述分析人士指出，国资自持的资产并不少，在已足够自身运营需求的情况下，并不着急买买买。但最近半年，国资出手驰援民企的案例在增加。近期面临压力的房企加速资产处置背后，频现国资身影。

2021年下半年以来，以广州城投、越秀等为代表的国资开始接手某爆雷房企的部分项目；广州国资旗下私募基金接盘佳兆业广州白鹅潭旧改项目48.9796%股份。1月19日，上海融创房地产开发集团有限公司退出常州融誉置业有限公司，股权穿透可见，接盘方珠海斗门益发置业有限公司为福建国有企业建发集团旗下地产业务板块成员企业。

国资频频出手的背后，正是房企并购融资渠道的打通。自2021年四季度以来，为防范化解房地产市场风险，多个部门均发声鼓励房企间收并购，重点支持优质的房地产企业兼并收购一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。

1月17日，浦发银行发行首单房地产项目并购主题债券，募集资金50亿。与此同时，招商蛇口率先完成首笔并购类票据的注册；招行分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务。

政策明朗化，国资房地产收并购有提速之势，而世茂们在这场自救中的胜算也凭添了几分。