如果说现在的A股是熊市，应该不会有太多人表示反对。

但看看最近房地产板块的表现，又有一种置身牛市的感觉。

今日（4月6日），申万房地产指数涨2.76%，连续第4天上涨；

最近14个交易日，该指数12涨2跌，累计上涨32.67%，傲视A股。

申万一级行业指数表现20220406

数据来源：Wind

而在此之前，房地产板块已“疲软”近20个月。

2020年7月7日上轮高点至2022年3月15日，申万房地产一级行业指数下跌36.78%，在31个申万一级行业中倒数第三。

尽管期间偶有反弹，但整体处于下跌通道，还被很多无奈的投资者冠以“地惨”的名号。

申万房地产一级行业指数表现

20200206-20220406

数据来源：Wind

曾经的“地惨”如何变成香饽饽？ 

上周四，我们分享了房地产板块表现突出的主因。简而言之，包括：

3月16日金融委会议提出“防范化解房地产市场风险”，从“个别房企”到“市场风险”的转变，意味着更加直接有效的治理政策可能已在路上。

“因城施策式放松”正在进行中，地方政府放松房地产的自主权或加大。

多地房贷利率下调、放款周期持续收缩，或可刺激交易。

用一句话概括就是，政策原因或是主导。

那么问题来了，在政策放宽之际，房地产板块的上涨空间还有多大？

勤奋的券商分析师们已经做好了复盘，回顾了历次政策放松周期下的房地产板块表现。

先上结论：

从涨幅、估值、仓位等方面看，房地产行情或有望持续。

01

历史复盘：或许还有上涨空间

1、涨幅角度

兴业证券回顾了2008年、2012年、2014年3轮地产政策放松周期的市场表现，发现2008、2012、2014年三轮地产行情期间，申万一级房地产指数分别上涨215.14%、46.27%、233.66%。

（以上三轮统计区间分别为：2008年11月4日至2009年7月28日，2012年1月5日至2013年1月30日，2014年1月13日至2015年6月12日）

其中，2008年、2014年的地产政策显著放松，而2012年的地产政策放松力度相对较弱。

作为对比，2022年3月15日以来，申万房地产指数由底部的2892.44点修复至3800点附近，涨幅约30%，明显低于2012年的46.27%，更远低于2008年和2014年。

如果单纯从涨幅看，或存在一定上涨空间。

另外，当前经济下行压力仍大。2021年全年地产投资增速仅4.4%，2022年1-2月进一步回落至3.7%。

与此同时，政策严格调控下，地产资金链状况不佳，地产企业信用风险暴露。

因此，从政策角度看，不管是作为“稳增长”的重要抓手，还是从防范化解系统性金融风险的角度，后续地产政策都有放松的空间和动力，并有望带动地产板块进一步上涨。

2、估值角度

2021年11月以来，地产板块PB估值已由底部的0.83倍修复至1.06倍，修复幅度为27.7%，与2012年的33.3%水平接近，但与2008年和2014年则仍相距甚远，政策宽松力度或将决定估值空间。

另外，本轮地产行情结构性特征明显，需要注意结构。

央企地产PB估值提升幅度已明显超过2012年那一轮。而地方国企、民企和其他类型房企在这一轮地产行情中估值修复力度较弱。

3、仓位角度

过去三轮地产放松期间中，房地产板块超配比例都有6%以上的提升：

2008年的地产放松周期中，主动偏股基金对房地产板块的超配比例，由2008年二季度的超配1.85%，进一步加仓至2009年二季度的超配9.77%。

2012年的地产放松周期中，由2011年三季度的超配0.99%，加仓至2012年四季度的超配8.63%。

2014年的地产放松周期中，由2014年二季度的低配0.35%，加仓至2014年四季度的超配6.19%。

三轮行情中，地产超配比例分别提升7.92%、7.64%和6.54%。

而当前，地产板块仍属于“人少的地方”。

2021下半年以来，主动偏股基金对房地产板块的超配比例，由2021年二季度末的低配1.05%，小幅加仓至2021年底的基本标准配置。

2022年一季度地产板块仍被加仓，但加仓幅度上，仍明显低于过去三轮地产放松周期时的幅度，或存在进一步的加仓空间。

02

长期投资逻辑

根据历史复盘，在政策放松周期，地产板块有望获得不错收益，政策方向的重要性甚至超过基本面。

但政策会根据实际情况调整，很难一成不变。

理解房地产投资的长线逻辑，明白其中的机会和风险点，或更有助于我们把握机会，应对市场短期波动带来的“骚扰”。

在融通行业景气基金经理邹曦看来，本轮稳增长中，房地产市场的定位是“防风险，促稳定”，房地产市场有望摆脱过往历史阶段“一放就热，一管就冷”的状况，进入长期平稳运行的状态。

他的主要观点如下：

本轮稳增长中，房地产市场的定位是“防风险，促稳定”，政策见效的时间和程度都有望好于资本市场的预期。

当前房地产市场销量的大幅下降，更多的来自金融条件的收紧，而非所谓的“房地产销量出现历史性大顶”。

目前可见的、经过调整后的房地产市场政策组合，基本做到了厘清本质，回归合理的度，以及做好增量和“加法”，因此，预计2022年或将明确未来相当长一段时期内中国房地产市场的底部区域。

更为重要的是，以此为契机，房地产市场将最终树立有助于长期平稳运行的新机制。

在此基础上，房地产市场有望摆脱过往历史阶段“一放就热，一管就冷”的状况，进入长期平稳运行的状态。

而在上周发布的2021年年报中，他也表示看好房地产以及基建产业链：

经济增长预期改善将提升价值股的估值水平，房地产市场的政策纠偏，以及加大基建投资力度稳增长，将改善周期板块的盈利增长预期，相关行业，尤其是房地产基建产业链将获得估值盈利双升的投资机会。

中国经济新的黄金十年需要双轮驱动，如果说过去两年通过先进制造业相关股票的表现，A股市场已经验证了“中国制造重新崛起”的有效性；那么未来两年，可能会看到“人的城市化加速推进”提升房地产基建产业链盈利增长的可持续性，相关板块将实现历史性的价值重估。

2022年在周期板块中，市占率持续提升的房地产龙头企业等等细分领域，有望产生持续的投资机会。

邹   曦

融通基金副总经理、权益投资总监，融通行业景气等基金经理。21年证券、基金行业经历，其中14年基金管理经历。

根据2021年年报披露的情况看，在融通行业景气的股票持仓中，前20大重仓股里，有4只是房地产相关个股，占整个基金净值的比例为24.94%。

融通行业景气2021年年末20大重仓股

数据来源：融通行业景气2021年年报；重仓股数据来源于基金定期报告，截至2021/12/31。不代表本基金当前持股。个股历史走势并不代表未来业绩。

主要参考资料

兴业证券《四大指标看地产行情的时间和空间》20220406