为贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房的决策部署，根据中国证监会、国家发展和改革委员会发布的相关工作通知要求，7月15日，沪深证券交易所发布并施行《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》和《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》，对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。

资金应优先用于保障性租赁住房项目

《指引》提出，保障性租赁住房基础设施基金、保障性租赁住房基础设施资产支持证券，是指以保障性租赁住房作为基础设施项目，且符合《基础设施基金指引》规定的基金产品及资产支持证券。

原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。鼓励专业化、规模化的住房租赁企业开展保障性租赁住房基础设施基金试点。原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求。

基础设施项目运营时间原则上不低于3年。运营时间不满3年的，项目应当满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控，且已能够实现长期稳定的收益。

原始权益人通过转让保障性租赁住房项目取得的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设。确无可投资的保障性租赁住房项目的，可以用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。

原始权益人应当对回收资金用途作出承诺。因特殊原因导致已承诺的回收资金投资计划无法正常执行的，原始权益人应当及时向沪深交易所报告相关情况和应对措施。确需变更回收资金用途的，原始权益人应当向沪深交易所提交回收资金投向变更报告，基金管理人应当确认符合回收资金投向要求并披露临时报告。

原始权益人应当每季度末向沪深交易所报告回收资金使用情况。原始权益人控股股东、实际控制人不得以任何方式挪用回收资金，并承诺监督原始权益人遵照规定使用回收资金。基金管理人应当完善相关业务制度，并将回收资金使用等有关情况在定期报告和临时报告中进行披露。

原始权益人控股股东或者其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当建立并落实回收资金管理制度，实行严格闭环管理，确保净回收资金用于新的基础设施补短板重点领域项目建设，切实防范回收资金流入商品住宅或商业地产开发领域。

通过金融支持保障性租赁住房市场建设

上交所方面指出，《指引》的发布是上交所积极推动REITs市场平稳健康发展、通过金融支持保障性租赁住房市场建设的重要举措。一是助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，促进投融资良性循环。明确要求净回收资金优先用于保障性租赁住房项目建设，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；明确对满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控且已能实现长期稳定收益的项目，灵活确定运营年限要求。

二是促进保障性租赁住房领域专业化发展。要求基金管理人和运营管理机构按照国家有关保障性租赁住房相关政策制定适宜的运营管理机制，提高运营效率；强化保障性租赁住房认定依据和历史运营数据等有针对性的信息披露要求。

三是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，严格落实国家房地产调控政策要求。明确原始权益人独立法人主体要求，原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求。进一步明确原始权益人控股股东或其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发情形下的业务隔离要求。

四是强调回收资金管理，压实参与机构责任。对于原始权益人控股股东或其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当建立并落实回收资金管理制度，实行严格闭环管理，与相关各方签订回收资金监管协议，切实防范资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。进一步明确发行其他领域基础设施REITs的原始权益人，其控股股东或其关联方涉及商品住宅和商业地产开发业务的，回收资金管理等相关要求参照《指引》执行。

下一步，上交所将按照中国证监会统一部署，稳妥推进保障性租赁住房REITs试点，助力行业打造发展新模式，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

形成存量资产和新增投资的良性循环

深交所方面表示，此次发布指引，是深交所贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房相关决策部署，加大直接融资支持力度，进一步盘活存量资产，积极服务构建多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的重要举措。

一是加大民生保障领域支持力度。贯彻落实《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）要求，加强对强化民生保障有重要作用项目的支持力度，明确对于出租率较高、已能够实现长期稳定收益的保障性租赁住房项目，在满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可适当降低三年运营年限要求。

二是细化信息披露内容。针对保障性租赁住房资产运营特点，要求保障性租赁住房REITs的招募说明书除披露常规事项外，还应当披露保障性租赁住房认定依据、原始权益人业务独立性情况、回收资金用途承诺和使用安排等信息。同时，压实参与主体责任，要求原始权益人按季报告回收资金使用情况，基金管理人在定期报告和临时报告中披露回收资金使用情况。

三是规范回收资金使用。为促进保障性租赁住房领域投融资良性循环，要求原始权益人净回收资金应当按照《通知》要求优先用于保障性租赁住房项目建设，确无可投资的保障性租赁住房项目的，可以用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。如原始权益人控股股东或其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发，原始权益人还应当在资产、业务、财务、人员和机构等方面实施严格隔离，并对回收资金实行严格闭环管理，防范回收资金流入商品住宅或商业地产开发领域。

接下来，深交所将在中国证监会领导下，加快高质量推动保障性租赁住房REITs项目落地，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，进一步发挥资本市场功能作用，更好服务保障性租赁住房市场健康稳定发展。