中国基金报记者 曹雯璟

近年来，REITs市场加速扩容，已发行上市近80单基础设施公募REITs，发行规模突破2000亿元。与此同时，资产类型更趋多元化，市场流动性及定价效率持续提升。

业内人士表示，未来1—2年，REITs市场或进入“扩围提质+机制成熟”阶段，投资者在配置REITs时，应结合对底层资产的认知度、风险承受能力、收益目标及持有周期，选择契合自身需求的产品。

REITs市场将加速扩容

制度层仍有待创新和优化

多位业内人士表示，REITs市场虽保持稳健发展，但在一些关键地方还需要从制度层面创新和优化，以进一步激发市场活力，增强韧性。

北京一家大型基金公司表示，首先是法律和底层资产的制度补位。现在REITs财产的法律独立性尚未明确，有些项目存在基金财产和管理人债务捆绑的风险，后续需设置专门针对REITs的条款，明确基金财产只能用在底层资产运营上，不能随便抵押担保，资产支持专项计划的破产隔离效果也要更加扎实，从法律上保护好投资者的钱。其次，数据中心产权梳理、养老项目集体建设用地如何证券化等新资产的权属问题也需要解决，让文化旅游、铁路、港口等资产顺利进来。最后，税收和分红机制也需要优化，把市场流动性和层级提上去，建立长期资金入市机制，现在社保、养老金等“长钱”虽然能进入REITs，但参与度还不够。

晨星（中国）基金研究中心高级分析师李一鸣认为，目前REITs的底层资产信息披露还存在一些问题，租约细节、客流数据、能耗成本、运营整改进展等关键信息披露不充分，给投资者评估产品投资价值带来障碍。此外，多数REITs二级市场交易活跃度较低，日均成交额偏小，部分标的存在买卖价差较大、成交不连续的情况，难以满足机构投资者的交易需求，制约长期资金入场意愿。此外，投资者对REITs的属性理解不深，多以股票交易思维炒作，忽视底层资产现金流稳定性与运营能力的核心价值。他认为，未来几年，随着公募REITs市场扩容，产品类型进一步丰富，产品对投资者的吸引力有望提升。

“一是需要提高发行效率，增加资产供给。目前投资者需求旺盛，而发行速度达不到市场预期，导致部分投资者为了抢夺份额而打新短炒、盲目报高价；二是要增加资金，除了做大市场规模、提高市场深度外，还需要借助指数产品和ETF等工具，引入更多增量资金。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟谈道。

先锋瑞驰基金也指出，随着REITs规模的扩大，创设ETF以及其他衍生品的重要性日渐突出。在理财市场上，ETF产品已深入人心，而REITs市场也迫切需要个人投资者进入，以进一步扩大资金规模，所以，可以利用当前ETF市场渗透率的快速提升，适时推出此类产品。

业内认为，未来1—2年，REITs市场或进入“扩围提质+机制成熟”的新阶段。

北京一家大型基金公司认为，REITs市场将迎来较好发展局面，一方面，资产类型会更丰富，文化旅游、养老设施、铁路、港口等之前的空白领域可能会陆续落地，数据中心、消费基础设施等热门资产也会增加，甚至可能尝试跨产业链混装扩募；另一方面，市场更加理性，一级市场询价范围扩大，一、二级市场的估值差将缩小，打新收益有所收敛，市场更看重资产的实际运营情况，现金流稳定、运营状况良好的项目会更受青睐。随着长期资金的增加，投资者结构优化，市场波动也会减小，从主要靠政策推动，变成政策和市场一起发力。

招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿表示，未来值得期待和观察的制度优化包括税收优惠、扩募机制细化、长线资金引入等。未来1—2年，REITs市场将加速扩容，资产类型更趋多元化，市场流动性及定价效率有望进一步提升。

关注区位优势强、现金流稳定的

仓储物流、产业园区等资产

多位业内人士表示，对于普通投资者，在商业不动产REITs上市初期，建议尽量保持谨慎，优先配置区位优越、运营方经验丰富、现金流可预测性强的资产。

万亿表示，一级市场上，可关注REITs的类别、项目的资产质量和估值；二级市场上，建议关注运营稳健、估值合理的消费基础设施REITs、市政工程项目，以及聚焦区位优势强、现金流稳定的仓储物流、产业园区等资产类型。

先锋瑞驰基金表示，未来随着不动产基金条例的落地，产权类产品比重将明显提高，资产类别也将持续增加，市场有望迎来一轮结构性机会。而债权性质的收益权类产品，由于无风险利率在后期将处于窄幅波动状态，所以预计收益空间较为有限。产权类资产中，具有明显配置性价比的产业园类项目，以及分子端有稳定增长前景的优质消费类资产，或是未来重点配置的方向。

业内人士提示，不同类型的REITs因底层资产属性不同，在风险收益特征、现金流稳定性、行业周期敏感度等方面存在分化，投资中要留意甄别。

李一鸣举例指出，基础设施类REITs，如交通、能源、产业园等，多具备政策支持力度大、现金流可预测性强、抗周期能力突出的特点，收益以稳定分红为主，波动相对较低；商业不动产REITs则与消费景气度、区域经济活力紧密相关，受出租率、租金水平波动影响更大，收益弹性与风险均高于基础设施类REITs，更适合对商业地产运营逻辑有深入理解、能承受短期波动的投资者。

盈米东方金匠投顾团队建议，投资者在筛选标的时，需穿透至底层资产的基本面，结合区位、运营效率、资产属性三大核心要素综合判断。可以关注有稳定租金收入的优质写字楼，重点关注新经济、高景气度行业聚集的区域，与消费复苏和文旅产业强相关的酒店资产，以及具备强韧现金流的社区型、区域性购物中心。