今日(7月8日)，又一只公募产品的REITs迎来上市“首秀”

一改去年年末首日上市的火爆局面，今年上市的公募REITs产品表现趋于理性，今日上市的国金中国铁建REIT盘中一度破发，之后又迅速拉回到发行价之上，全天表现平稳。国金中国铁建REIT也是自去年6月21日以来，第三只上市首日盘中破发的REITs产品。

在业内人士看来，今年以来，疫情对高速公路车辆通行造成了一定影响，这也反映在高速公路类REITs的二级市场表现上。不过，从公募REITs的底层资产上看，高速公路依然是很好的一个大类资产，基金管理人依旧会继续大力挖掘优质的公募REITs项目，只是在估值时需要充分考虑疫情影响，收入预测及定价方面会比此前更偏保守。

又一只公募REITs迎来上市“首秀”

今年以来，公募REITs可谓基金发行市场最火爆的产品，3只已发行的reits产品包括战略配售、网下及网上投资者在内合计吸金超3000亿，面向个人投资者平均配售比例仅2.36%，与其他公募产品普遍个位数的销量形成鲜明对比。

不过，在二级市场上，公募REITs“打新效应”趋于平稳，截止收盘，今日上市的国金中国铁建REIT报收9.613元，首日涨幅0.28%，全天成交2.25亿元，换手率23.58%。

今日早间，国金中国铁建REIT以9.65元价格高开，不过之后价格迅速下探，到了9点32分，二级市场价格一度跌至9.585元，盘中跌破9.586元的发行价，成交明细显示，在9.585元价位上以内盘方向少量成交了23.58万元，随后价格又快速拉升，全天价格在9.603元附近波动，最终收盘报收9.613元，全天上涨0.28%，是目前已上市的13只公募REITs中首日涨幅较低的一只。

在多位业内人士看来，国金中国铁建REIT上市表现平稳，但相对略低于预期。

“此前上市的12只公募REITs上市首日的平均涨幅超过8%，仅东吴苏园产业REIT、平安广州广河REIT两只REITs上市首日涨幅不足1%，去年年末上市的建信中关村REIT、华夏越秀高速REIT首日更是大涨超过20%，相比之下，国金中国铁建REIT表现一般。”一位业内人士表示。

他分析指出，这主要还是因为疫情对高速公路的运营，尤其是车辆通行的影响较大。“包括已经上市的几单高速公路REITs今年业绩也都或多或少会受疫情影响。”

此外，在国金中国铁建REIT的招募说明书上还提到了渝遂高速改扩建风险。根据《重庆市人民政府关于印发重庆市推动交通强国建设试点实施方案（2021-2025年）的通知》(渝府发[2021]4号)等文件显示，基础设施项目有可能面临改扩建。渝遂高速改扩建的建设期间，受施工影响，渝遂高速车流量会受到影响，进而影响该基金的可供分配金额和分派率。

“受疫情影响，近段时间高速公路REITs表现相对一般，不过，目前二级市场价格也有做市商在发挥做市作用。”另一位业内人士表示。

“去年6月21日上市的首批公募REITs近期都迎来解禁，公募REITs的可流通份额有所增加，也会对IPO上市的爆炒现象产生一定的抑制作用。”也有基金公司人士如是分析。

已上市公募REITs表现有所分化

除了今日上市的国金中国铁建REIT之外，已经上市的12只公募REITs表现也有所分化。截止7月8日收盘，12只公募REITs平均上涨24.21%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT、建信中关村产业园REIT两只公募REITs上市以来上涨超过40%，博时招商蛇口产业园REIT、华安张江光大园REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯仓储物流REIT涨幅也超过30%，几只高速公募REITs表现相对靠后。

“从目前已经上市的公募REITs表现上看，投资公募REITs应该结合底层资产的状况去分析。” 一位基金公司人士建议。

在他看来，疫情确实对高速公路的运营造成一定影响，从此前的情况看，只要发生疫情，核酸检测就会相对更为严格且频繁，高速公路的通车量也会有所下滑。此外，疫情的影响现在也很难预测，此前大家预期去年年底或是今年上半年疫情或有所缓和，但今年上半年疫情有呈现散点状爆发，无论是基金管理人还是高速公路运营机构对疫情的影响都很难预判，投资者也持相对谨慎的态度。因此，这类资产的市场表现或有待于疫情缓和之后。

另一位基金公司人士表示，无论是平安广州交投广河高速公路REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT此前都在年报中披露了疫情对高速公路的影响，整体影响有限，未来疫情管控有望逐渐放松，但疫情存在不可抗力因素，确实很难做精确的判断。

“公募REITs投资人都是以银行保险等机构投资者为主，对于机构而言，只要宏观环境未发生大的变化，高速公路类的公募REITs是一类相对稳健的资产，内部收益率在6%左右，适合做长期配置。但从目前二级市场表现上看，高速公路类的公募REITs表现相对平稳，一些喜欢价格弹性大的个人投资者对这类资产兴趣不大。”上述基金公司人士称。

继续挖掘优质公募REITs项目

多位基金公司人士反馈，从基金管理人角度而言，挖掘高速公路类REITs资产项目仍会继续大力开展，只是项目估值可能会偏保守。

一位基金公司人士表示，在公募REITs的底层资产中，高速公路仍然是很好的一个大类资产，但从经营管理的角度上看，与过往没有疫情的情况相比，需要把疫情的影响考虑得更加充分一些，换句话说，就是对收入的预测以及定价方面可能更倾向于保守，不会像以前那样觉得疫情可能短期就能立刻控制住。

还有业内人士认为，基金管理人作为资产的管理者，它的职责更偏向于前端项目的挖掘，筛选项目并对其做尽调，上市之后还要负责后期的运营工作，同时做好信息披露，把不动产变成老百姓可以投资的投资品种。

“至于投资机会方面，不同的投资者角度看法均不相同，例如有些投资者判断未来疫情趋于缓和，目前是投资高速公路类REITs的好机会，也有投资者认为疫情影响还比较严重，需要暂时回避风险，最终每个投资者赚钱的概率也不尽相同，基金管理人并不做这方面的判断，只是负责做好资产的上市及持续运营管理工作。”上述业内人士表示。