香港楼市大消息
郭玟君 2023-07-08 09:32
7月7日，香港金融管理局（金管局）向银行发出指引，修订适用于物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施，以应对房地产价格下跌及利率上升对香港经济带来的影响。这是金管局2009年实施逆周期宏观审慎监管措施以来，首次放宽针对住宅物业的措施。此次修订后，市民购置物业将可以较高的比例获得按揭贷款，最高可达七成。金管局表示，综合各方面的考虑，金管局认为在继续维持银行体系稳定及物业按揭贷款风险得到妥善管理前提下，目前有空间修订部分物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施:第一：价值1,500万港元或以下的自用住宅物业的按揭比例上限调整至七成；价值1,500万港元以上至3,000万港元的自用住宅物业的按揭比例上限调整至六成；价值3,000万港元以上的自用住宅物业的按揭比例上限维持于五成。为了避免适用按揭比率出现骤降情况，某些楼价水平的按揭比率会以渐进形式改变。非自用住宅物业的按揭比例上限维持于五成。第三：以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款的按揭比例上限由四成提升至五成。此项修订适用于所有住宅物业和非住宅物业。第四：取消目前就主要收入来自香港以外地区的按揭贷款申请人，将所适用的按揭比例上限及“供款与入息比率”上限下调10个百分点的要求；同时取消目前按揭申请人因整体按揭比例超过金管局所容许的水平20个百分点时，将所适用的“供款与入息比率”上限下调5个百分点的要求。金管局表示，会继续密切留意市场发展，并会因应物业市场的最新情况，推出合适措施保障银行体系稳定。7月7日，金管局总裁余伟文会见传媒时表示：“由于此次修订是放宽逆周期宏观审慎监管措施，这些修订可以即日生效，适用于今日或以后签订临时买卖合约的物业交易。”余伟文说：“受新冠疫情和息口上升影响，住宅楼价在2022年开始调整，今年初纵有反弹，但市场数据显示，截至6月底，整体住宅楼价较2021年高位累计下跌13%。非住宅物业市场的情况亦相近似，写字楼、分层工厂大厦及零售物业的价格比2018-2019年高峰期分别下跌20%、8%及17%。”他同时表示，外围环境方面，主要经济体仍然面对较大通胀压力，利率可能在往后一段时间仍处于较高水平，环球经济若因利率高企而放慢增长，本地经济难免也会受到影响。综合各方面的考虑，金管局在继续维持银行体系稳定及物业按揭贷款风险得到妥善管理前提下，决定对逆周期宏观审慎监管措施作出修订。余伟文指出：“此次是金管局2009年推出逆周期宏观审慎监管措施以来，首次放宽针对住宅物业的措施。我们认为，即使推出今天公布的措施，香港银行体系仍然有充裕的缓冲去应对楼价一旦出现大幅调整的挑战，因此有空间放宽这些措施。”他提醒市民大众，置业是人生的重要决定，在作买楼决定时，应该量力而为，审慎管理当中的财务风险。据悉，自2009年实施物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施以来，金管局一直密切监察楼价走势、楼市成交量、本地经济状况和外围环境等一系列因素，评估楼市的情况，适时调整这些措施，以确保银行妥善管理按揭贷款业务涉及的风险。7月7日，在金管局公布上述调整后，香港按揭证券有限公司全资拥有的香港按证保险有限公司（按证保险公司）宣布，按揭保险计划（按保计划）就已落成住宅物业作出修订，以协助需要置业自用的人士。经修订后：(一)价格为1,000万港元或以下的合资格物业，最高按揭保险比例维持在九成；(二)价格为1,000万港元以上至1,500万港元的合资格物业，最高按揭保险比例为八成或以按揭贷款上限900万港元计算的比例，以较高者为准；(三)价格为1,500万港元以上至3,000万港元的合资格物业，最高按揭保险比例为七成或以按揭贷款上限1,200万港元计算的比例，以较高者为准。另外，按证保险公司经考虑自身的业务状况及风险，以及香港金融管理局物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施的修订，会就按揭保费作以下安排：(一)由于银行将可提供最高七成按揭，按保计划会为银行贷款七成按揭比例以上的部分提供保险，相关保费会比六成按揭比例以上的保险较低。(二)按证保险公司会为首次置业人士提供保费特惠，就价格为1,500万港元或以下的物业，宽免按揭贷款在银行最高按揭比例以上不多于5%的受保范围的保费。(三)按证保险公司目前一般会为置业人士提供35%的保费折扣。公司网页的“按揭保费一览表”将会更新，显示实际(折扣后)保费，使资讯更加清晰透明。上述按保计划修订及保费新安排，将适用于2023年7月7日或以后签订临时买卖合约的自住物业的相关按揭。据悉，按保计划以商业原则经营，旨在帮助促进市民置业安居，同时有助维持银行体系稳定。按证保险公司会不时因应最新的物业市场情况、风险及成本等因素检视按保计划的合资格准则和保费。
