兄弟姐妹们啊，疯狂星期四，利好一个接一个！

国务院刚刚给咱们“减税”，央行就给咱们降存量房贷利率了！！！

存量首套房贷利率可降低！

就在刚刚，央行、国家金融监管总局连发三个公告，指向楼市利好！

其中有这些要点！

第一、统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。

不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市！

第二、第一套房首付20%，第二套首付30%！

对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

第三、买房的贷款利率

首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

也就是，如果你是现在买第一套房，贷款利率是5年期LPR的4.20%最多能降到4.0%，如果是第二套房，贷款利率是4.20%加20个基点，也就是4.4%！

第三、降低存量首套住房贷款利率！

这个是目前市场呼声最高的利好（包括泰勒）

自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

第四、存量房贷降多少？

新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

也就是说，存量房贷利率调整最多可以“抹平”银行在发放房贷过程中高于政策下限的“溢价”。

举个例子，目前泰勒所在地，深圳首套房贷利率下限首套为LPR+30BP，按照最新的5年期LPR算，就是首套房4.20%加30是4.5%！

目前泰勒的房贷利率是4.89%，是LPR4.20%加69BP。如果能降到4.5%，可以少39个基点！

分析称，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，利率平均降幅大约为0.8个百分点。

以下是央行全文。

官方降低存量房贷利率时间轴

下调存量房贷利率，第一次提是在7月份的14日，在国务院新闻办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

7月27日，住建部明确：大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

随后，8月1日，中国人民银行行长潘功胜表态，要继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局发布关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知，其中提到，鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。

紧接着，8月4日，国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况。人民银行货币政策司司长邹澜回应了降息降准问题，“未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

8月21日，8月贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期LPR调降10BP至3.45%，5年期LPR维持4.2%不动。

市场就分析，5年期LPR维持不动可能基于以下几点考量：1、缩小存量与新增房贷利差，为后续存量房贷利率调整留出空间。居民房贷利率由LPR利率和加点决定，当前的问题在于部分存量房贷利率加点较新增房贷过高，二者利差过大，从而出现了大量提前还款现象。直接降低LPR不会改变二者利差关系，在利率偏低的环境下有限的降息空间要用在刀刃上。

2、保护银行净息差，维持银行合理利润。由于存款利率定价参考1年期LPR和10年国债到期收益率，调降1年期LPR 10BP有助于引导存款利率下降，降低银行负债成本。同时5年期LPR不动则保护了银行中长期贷款利息收入。

多家银行已经表态

8月29日，农行召开中期业绩发布会，农行副行长林立在回应存量房贷利率调整一事时表示，近期人民银行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率。我们的体会是，这个意见一方面有利于减轻部分存量居民贷款客户的财务负担，也有利于商业银行平滑提前还贷压力。在有关政策方案明确后，我们将抓紧制定具体的操作细则，会尽快完善好合同文本的准备，做好系统衔接。作为国有大行，我们坚持“房子是用来住的，不用来炒的”定位，凡是有利于老百姓的事情，我们都会尽力做好服务。

同日，招商银行召开了中期业绩交流会，关于存量房贷利率调整，招商银行行长助理彭家文表示，从央行的发声来看，“鼓励和支持”直接变成了“指导”。他判断存量房贷利率下调也是势在必行，是大概率事件。目前来看招行已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案，主要考虑是现在有很多因素需要兼顾好。

建行首席财务官生柳荣在该行中期业绩发布会上表示，存量房贷利率下调确实将对银行后续的净息差水平产生一定影响。由于监管部门具体的指导方案还没有出台，各家银行还在保持积极沟通，现在测算有一定难度，但总体上会对银行的净息差带来一定下行压力。

华夏银行行长关文杰表示，存量房贷利率调整确实会对各家银行产生一定的影响，该行也将在监管部门的指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展，履行好社会责任。