在上周的直播中，我们就邀请到了富荣基金研究员韩煦和大家聊一聊这个话题，快跟着小编一起回顾一下吧~

嘉|宾|介|绍

韩煦

伦敦大学理学硕士，现任富荣基金研究部研究员，专注于金融、地产板块，具有较扎实的行业研究能力。

Q：过去一年多，新冠肺炎疫情令全球经济遭受重创，许多国家经济陷入负增长。然而，全球楼市却异常坚挺。据央视财经报道2020年全球房价平均上涨5.6%。进入2021年，房价上涨的热潮继续在更多国家和地区蔓延。为什么全球房价上涨会这么迅猛呢？

A：去年受新冠疫情影响，各国央行执行极度宽松的货币政策。2020年3月15日，美联储将联邦基金利率目标区间下调1个百分点至0%至0.25%之间，并启动总额达7000亿美元的量化宽松（QE）计划，随后取消QE额度，按照实际需要购买资产，开启无限量QE。截至2020年12月，美联储资产负债表规模为7.41万亿美元，而2020年2月份还是4.2万亿美元。换句话说就是美联储2020年增发货币量比过往美国所有年份增发货币量还要高出一倍。与此同时，欧洲、英国、澳大利亚等全球主要经济体央行纷纷推出各自的宽松措施。全球已进入“低利率时代”，超过60%的经济体利率不到1%。

从供需关系来看，货币的大量超发直接带来货币贬值，推高各类资产价格上涨。一般而言，资金的流向（也可以叫蓄水池）有以下几个场所，股票市场、大宗市场、房地产市场、以及外汇市场。反观2020年的股票市场，已经明显体现出货币超发所带来的上涨，大宗市场目前也已经经历了两轮大幅上涨，地产市场从目前的角度来看才刚刚起步。

Q：我国楼市目前是什么情况？

A：目前，我国楼市逐步从增量房时代向存量房时代过渡。为什么呢？我们依旧从供需的关系入手，因为只要是商品就存在着供需关系。从宏观的层面来讲，需求是人口，供给是土地，就是人地关系。

我国历史上曾出现过三次人口生育潮。第一次生育潮发生在1950年到1958年，平均人口自然增长率为20.89%。第二次发生在1962到1973年，平均人口自然增长率为26.26%，年净新增人口超过1亿人。第三次生育潮发生在1986年到1990年，平均人口自然增长率为15.46%，年净新增人口超过两千万。那我们来算算时间，27岁购买首套房，45岁购买改善型住房、55岁退休年纪购买需求开始下降、76岁平均寿命终结开始出现空置房。这三个年龄的选择，并不一定准确，我只是取了一个大概的数字。

数据来源：WIND

从表上就很明确能看出来，为什么从2008年之后房价会起飞，当然有货币政策的关系，但最大的基本因素是人口。也能很明显的看出来，从2018、2019年开始我国的人口就已经不具备大规模的需求，但为什么给各位的感受是房价还在上涨呢？这个是一个结构性的问题，跟区域经济发展、人地关系矛盾有直接关系。

数据来源：WIND

Q：未来房地产会怎么走？

A：这个问题其实中央早就已经说得很明白了，房住不炒，稳房价、稳地价、稳预期。为什么提出这个政策主要源于以下几个方面，其一是地产对消费的透支，其二是过高的房价对经济发展产生的阻碍，其三是高房价所产生的金融风险，可参考美国次贷危机。

至于未来房价会不会上涨，这个回答是肯定的，但不会是系统性上涨，而是结构性上涨。上涨的只会是那些稀缺的、核心资产。那什么是稀缺的核心资产，从几个角度来看，以一线城市里面的稀缺地块，能够匹配稀缺社会资源的地块（教育、医疗），城市经济结构仍具备发展潜力，城市群里面的节点城市。

Q：政府通过什么手段来达到“房住不炒”，实现“稳房价、稳地价、稳预期”的目标呢？

A：从融资端来看，2020年8月份开始推出“三条红线”对房企的负债表进行约束，压降有息负债，降低房企的扩张速度。此外，信托“两压一降”、银行的房地产贷款两集中、资管新规有关非标、资产嵌套等问题的规定也在一定程度上限制了房地产的融资；

从需求端来看，严控经营贷、消费贷的流向。通过控制人地关系，对需求进行控制，如户籍限购、社保限购等；

从供给端来看，政府推出“集中供地”政策。本政策已经有数个城市发布公告，预计4月份就能进行招拍挂，总金额近万亿元。可能的结果其一，抑制土地溢价率，个人感觉可能性不大，因为土地的溢价率源于地理位置的稀缺性，跟单次供地量关系不大。其二，批量的招拍挂意味在未来的两到三年里的某个时间点，会出现批量的推盘，从而对冲房价。目前政策对捂地惜售的情况管理的已经非常严格了，政府也可以通过预售证的控制，来调节市场的推盘量，从而达到调节供需的目的；

从销售端来看，预售门槛提高，原来是30%自有资金到位，现在一城一策，不过基本都比原规定有所延长。

Q：从数据来看，只要把时间拉长，无论是投资中国的房市还是股市，其实都可以赚钱。为什么买房、买基体验大不相同？

A：这个问题存在认知偏差，不是买房的体验比买基金好。而是过往十几年间中国的房地产市场没有下跌过，能够以稳健的收益率、低波动带给投资人受益。相比之下，股市的波动周期显著短于房地产。买房者对房价波动不敏感，但买基金者对股市波动非常关注。多数购房者对房价变化没有明确感知，顶多是在媒体铺天盖地报道房价变化时才去主动关注一下。买基金就不同了，股市每天开盘、价格每分钟都在波动，基金净值一般也是每天更新，而且查询方便。所以即便房价和基金净值年化波动率一样，但体感下来一个是坐高铁一个是坐过山车，哪个体验好自不必说。

数据来源：WIND

Q：买基金怎样才能有买房般的体验？

A：长期持有，不要炒基金，享受时间带给你的红利。从现在开始计算，基金的体验是一定好于买房的。面对起起伏伏的股市行情，投资者要尽量避免去“追涨杀跌”，可以通过基金定投的方式进行投资，不断平摊成本降低风险，与时间做朋友。此外，想要在基金投资中超越其他人，不如选择一直实力领先、长期回报优异的基金，相信基金经理的专业能力，买入并坚持长期持有。