5月17日，首批9单基础设施公募REITs正式获批。关于公募REITs，你了解多少呢？跟着小编一起，来了解一下相关知识吧！

01 公募REITs是什么？

REITs全称是Real EstateInvestment Trusts，是不动产投资信托基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。根据发行方式和募集资金对象的不同，REITs被分为公募REITs与私募REITs。

一句话概括，公募REITs是通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产来获得收益的一种金融产品。

02 REITs可以投向哪些不动产资产类型呢？

国际上REITs已经是一种成熟品种，底层不动产类型十分丰富，涵盖基础设施、商业物业、住房租赁等多种物业类型。目前我国启动试点，及近期沪深交易所受理的项目，都是基础设施公募REITs，目标是有效盘活基础设施存量资产，丰富资本市场投融资工具。

基础设施公募REITs是公开募集基础设施证券投资基金的简称，在产品结构上采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的结构，可以把这个产品叫做基础设施基金。具体指的是依法向公众投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人主动管理运营上述基础设施项目。

03 国内REITs市场的发展历史如何？

我国官方层面对于REITs 的研究可以追溯至2000-2001年。2020 年 4 月，发改委和证监会共同发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，以基础设施REITs 的形式推出了试点文件，我国公募 REITs制度与市场建设正式拉开帷幕。在同年8月发布了相关《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。

表：我国REITs的推进

资料来源：整理自网络

04 公募REITs和普通公募基金有什么区别？

公募REITs作为一类特殊基金品种，其产品定义、参与主体资质与职责、基金份额发售等细节与普通基金差异较大。

与普通公募基金不同，公募REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格，通过销售机构参与基金份额认购。

05 REITs的收益来源有哪些？

国际上最常见的REITS通过持有并管理运营不动产物业，以租金收入以及物业资产增值为主要收益来源，这一类为权益型REITS。还有一类抵押型REITS，是向不动产所有者或不动产开发商提供抵押贷款，或通过购买抵押贷款支持证券等间接提供融资，其收益主要来源于贷款或证券利息。 

我国目前推进试点的公募REITs均是权益型REITS。

06 国内公募REITs有哪些特点？

第一，国内已有的类REITs产品债权属性更强，而公募REITs强调“权益型”和“浮动收益”。权益型REITs具有介于股票和债券之间独特的风险收益属性，能够降低投资组合波动率，并提升投资组合的收益。

第二，公募REITs可在二级市场进行交易，是流动性好、透明度高的标准化产品，也具备较好的投资价值。对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说其分红较为稳定。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。

第三，立足于基础设施等实物资产，强调长期运营管理。

07 REITs产品存在哪些风险？

由于不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，REITs同样可能因为宏观经济不确定性受到影响。经济下行、不动产市场波动等因素可能导致租金收入拖欠、物业资产无法正常运营以及资产估值下跌等后果，进而影响REITs投资者的投资收益。

08 基础设施公募REITs具备哪些产品特性？

《指引》中对其产品结构有明确的规定：

1）投向明确：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；

2）完全所有：基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）取得基础设施项目完全所有权或经营权利；

3）参与运营：基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；

4）强制分红：采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

09 基础设施公募REITs包含哪些项目类型？

根据《指引》，一方面，基础设施公募REITs优先支持基础设施补短板项目。比如，仓储物流项目，收费公路、铁路、机场、港口项目、城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目、城镇供水、供电、供气供热项目。

另一方面，鼓励新型基础设施项目开展试点。比如，数据中心、人工智能、智能计算中心项目、5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智能能源、智能城市项目等。同时，鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。

本次试点还对项目本身有要求，需符合权属清晰、具有成熟的经营模式及市场化运营能力、原始权益人及基础设施运营企业信用稳健，以及《通知》和《指引》要求的其他条件。

10 原始权益人通过发起基础设施REITS取得的募集资金可以用于哪些用途呢?

原始权益人通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，形成投资良性循环。

11 哪些投资者可以参与基础设施公募REITs认购？

根据《指引》的规定，参与基础设施基金份额发售的投资者包括原始权益人、网下投资者(如证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司等专业机构投资者)和公众投资者等。

12 投资者如何参与基础设施公募REITs投资呢？

根据《指引》的规定，基础设施基金份额发售的认购价格应当通过向网下投资者询价的方式确定。网下询价结束后，机构投资者、个人投资者可以以询价确定的认购价格参与认购。此外，投资者也可以在基础设施基金上市后在二级市场买入或卖出基础设施基金份额。

13 简单介绍一下平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金？

平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金由平安基金担任公募基金管理人，平安证券担任资产支持证券管理人和财务顾问，原始权益人为广州交通投资集团有限公司，对应的基础设施项目为广河高速（广州段），项目具备位置好、规模大、经营稳定、周期性小等特点：

位置黄金：位于粤港澳大湾区核心地段

经营稳定：已运营超9年，近三年年均营业收入超6.4亿元，现金流入及盈利稳定

周期性小：高速公路存在一定刚需属性，车流周期波动相对较小

14 平安基金在公募REITs投资方面具备什么优势？

平安基金是国内较早布局公募REITs业务的先行者之一，目前公司已建立超过10人的专职团队，产品成员具备IPO、财务、法律、税收、资产评估等专业经验，运营人员分别来自国内主流高速公路运营及投资机构，均具备5年以上基建投资和运营管理经验。