美联储加息？首批公募REITs！ - 投资新思考

在六月初，我国发行了第一批公募REITs，共9只。自此，除了股票，债券等耳熟能详的投资工具，REITs也开始进入投资人的视野。然而什么是REITs？普通投资者可以投资REITs吗？REITs可以为普通投资者带来什么？下面小诺就和大家仔细聊聊。

（一）什么是REITs？

简单来说，REITs是一种投资工具，主要投资于能够产生稳定租金的基础设施、办公、商业、酒店等持有型不动产，对于不动产二级市场具备“价格稳定器”和“价值发现”功能。

（二）REITs的宏观意义

从宏观角度来看，中国未来经济发展面临着城镇化进程加快、老龄化人口增加、消费率提升瓶颈的挑战。在城镇化接近饱和的周期下，我国首批公募REITs正式登上舞台。不难看出，REITs是特定阶段的特定产物，我国整个房地产市场将逐步从高成长导向转化成价值导向，存量资产如何凸显价值是阶段产物更是需求产物。中国的REITs仍属于新型金融品种，REITs的许多方面还在探索阶段。而美国的REITs已经有超过60年的发展历史，对于制定REITs法律与规则、REITs扩募、REITs分红机制及杠杆约束方面都具备成熟的经验。

（三）普通投资者可以投资REITs吗？

除了我国的公募REITs，还可以投资全球REITs市场。布局海外REITs，在我国是可以实现直接投资的---QDII基金。通过QDII基金投资境外REITs，投资者不需要换汇，不需要去海外开户，便可以坐在家中，投资全球地产。我国目前提供海外REITs投资的公募基金不多，其中小诺家的诺安全球收益不动产就是一只投资海外REITs的QDII基金。

（四）中国REITs？美国REITs？

在REITs选择上，投资者可以根据自己的投资偏好做出选择，这里为大家简述客观意义上中美REITs的差别，以供参考。中美REITs目前主要有三方面的差异：行业领域差异、法律主体差异以及资金回笼方式及用途差异。

行业领域差异

目前我国发行的公募REITs也就是最近热度很高的九只，可以分为两大类：产权类和经营权类。产权类包括产业园区和仓储物流的项目，经营权类包括收费公路、垃圾处理及生物质发电和污水处理。美国REITs市场覆盖的基础物业类型包括零售物业、住宅类、办公楼、医疗中心、基础设施、自动存储中心、工业物业、数据中心、综合类、酒店、林业、其他等12大领域。

主体差异

  美国采用“公司型”REITs法人主体，SPV（特殊目的公司）直接持有并运营不动产及基础设施，同时在符合美国对REITs法律规定的红利发放、股东人数等标准的情况下完成上市，享受REITs的税收优惠。中国目前推动的REITs，采用的是“公募基金+ABS”的模式，即契约型模式。

资金回笼方式及用途差异

美国REITs的运作方式本质上是市场化的发售企业股票，并在公开市场上交易，买方可以是公募基金，可以是机构或个人投资者。使用公司型架构，美国REITs上市并不是以项目资产的形式出售，而是以公司股权的形式出售。资金的注入直接带来了股价的提升，为公司持续发展提供资金保障。与美国不同，中国“公募基金+ABS”模式下，REITs实质上出售的是项目资产而非企业股权。资金注入直接有利于解决企业债务问题，同时为新的基础设施项目建设提供资金支持，有助于去杠杆。