最近的市场，地产股的表现异常亮眼。但本文中所说的有近忧的地产，并非地产股。

中国人民银行发布的2022年2月份金融统计数据显示，以按揭房贷为主的居民中长期贷款为负459亿元。这是迄今为止的历史最低月度融资，也是历史上月度融资的首次为负。

对比民生证券报告的历史数据回顾，即便是2020年年初全国刚受疫情冲击，彼时所有的经济数据也都遭受冲击，但居民中长期贷款单月最低值仍有371亿元（2020年2月）。

借用天风证券的话总结，“当前房市需求的下行压力可能是前所未有的，更低的人口周期、更大的城市差距，叠加了更弱的涨价预期。”

地产很重要。这句话不仅适用于仍处城镇化进程之中的中国，也适用于成熟经济体美国。参考民生证券的报告，2019年美国房地产业占GDP比重约达12%（中国房地产业占GDP比重7%）。疫情前地产对美国经济波动贡献在20%左右。美国经济周期与地产周期相关性极高。此外，美国房地产税占地方财政收入比重达20%。

仔细盘点，市场对于地产的近忧，主要体现为以下领域。

首先，1-2月房地产投资数据虽然大超市场预期，但与多数指标存在背离。

国泰君安的报告中提到，1-2月房地产开发投资同比增长3.7%，其中新开工（-12.2%）、施工（1.8%）和竣工（-9.8%）均弱于地产投资，地产销售和地产投资资金来源数据也均大幅负增长，维持正增长的数据仅有施工面积、建筑投资（2.0%）和土地购置费（11.2%），且仅土地购置费同比增速（11.2%）高于地产投资。即“房企拿地意愿低-土地交易冷淡-居民房价预期下降-销售下滑-房价下跌-房企拿地意愿低”的负反馈循环仍未打破。

不仅如此，当前疫情对房地产市场的冲击尚未显现；但若Q2疫情进一步扩散，极端情形下可能拖累Q2和全年地产投资约1%和0.3%。

其次，是对“摆脱对地产的依赖”这件事能否（是否）在一年之内完成的疑惑。

参考民生证券的测算，如果政策放任地产下滑，2022年地产投资增速可以下滑到极端值，约-20%。地产投资增速极端下滑，将拖累GDP增速超过3个百分点，加大城镇居民就业压力，冲击社融增速0.3-1个百分点，导致地方财政收入减收3-4万亿。地产带来的这些负面影响，经济很难在一年之内完全消化。

此外，华泰证券的报告中提到，地产产业链低迷、融资紧绷、违约上升一系列问题引发企业现金流（包括买了地产“商票”的中小企业）和就业的连锁反应，叠加疫情影响，中小企业清算数量明显上升，居民收入承压，这些都不利于企业社融需求。

事实上，以上近忧虽然看起来严峻，但长期来看的情况却没有那么糟。

一方面，国泰君安的报告中提到，我国的城镇化已进入城市群都市圈时代，人口向大城市集中的趋势短期不会改变。地产去金融化后的住房需求能够支撑2030年之前地产投资年均5%左右的名义增速，因此对长期地产投资无需过度悲观。

另一方面，如民生证券的报告中提到，今年两会比较罕见地提到“满足购房者的合理住房需求”，更宽松的地产政策空间正在打开，稳地产等于稳经济已成为市场共识。稳地产首先要稳地产需求，预计这一点将在未来逐步成为共识，未来也会见到更多政策针对地产需求板块。

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