5月20日，央行公布5年期以上品种LPR报价4.45%，较上次下降0.15个百分点，1年期LPR维持3.7%不变，这是LPR改制后第一次五年期单独降息，也是规模最大的一次降息，超出市场预期。1年期LPR主要影响流动性贷款（企业短期流动性贷款和个人短期消费贷），5年期LPR主要影响企业长期贷款和居民房贷，对全社会融资成本的覆盖面更大。
是政策着力于宽信用，并且着眼于解决目前企业、居民融资需求弱、中长期信贷迟迟没有修复的问题。尤其对于地产而言，信号意义明显：去年下半年以来地产销售、投资边际走弱，4月最新数据显示新开工、拿地等数据同比增速继续下行，居民中长期贷款全面负增长，在此背景下，LPR下调有助于撬动居民房贷需求。
（1）过往的非对称降息使得5年LPR和5年LPR利差达到了90bp，明显高于LPR报价机制改革之初的65bp；（2）4月央行指导建立了存款利率市场化调整机制，新增存款加权平均利率整体下降10个基点，叠加去年12月和今年4月两次降准，银行负债端成本降低因素逐渐积累，需要在LPR报价中有所反应。
居民房贷定价公式为（5年LPR+房贷加点），5月15日央行将首套房贷款利率下限从LPR下调为（LPR-20bp），此次直接下调LPR15bp后降息效应将叠加（共35bp），即首套房贷利率最低降至4.25%。因此，对于新贷款人群，如以贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，每年房贷节省还款额度约2500元；对于存量房贷客户，每年房贷节省还款额度约1000元。
经过两年疫情，居民资产负债表受损，居民消费能力系统性的下降，加杠杆意愿不足，加之民营房企的信用问题尚未改善，本轮地产销售恢复可能偏慢，本次降低房贷利率的实际效果如何还需观察，后续不排除5年以上LPR仍有继续下调的可能。
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