图片资料来源：彭博社，截至2022年11月30日的数据。过去的表现并不保证未来的结果。不能对指数进行投资。

我们仍看好中国未来的投资吸引力。我们相信中国正采取正确的方式应对挑战，以进入更加可持续、更高质量的增长新阶段。在本报告中，我们将详细阐述主要领域的相关问题，让投资者更好地了解中国目前的处境和前景，以及我们对政策出台的预期。

我们相信，这些政策的实施推进，能够提振全球投资者对中国的信心，并让更多的投资者理解中国的政策动向。同时过去两年中国风险资产价格的大幅回落，为长期投资者提供了更好的投资切入点。

我们相信，中国资产的吸引力持续增加，并将在2023年中保持这一趋势。

中国在1978年实行“改革开放”政策以来，房地产行业已成为促进中国经济繁荣的主要支柱产业之一。随着时间的推移，市场化的住房供应取代了福利型的城市住房体系；政策陆续出台，这些政策的发展也推动了城市商品房的需求。

图片资料来源：景顺集团，资料仅供说明之目的。

这些政策实施以来，中国房地产市场经历了长期的高速增长。在过去30年里，商品房的销售面积以及商品房的平均销售价格均快速上升。

图片资料来源：中国国家统计局，景顺公司，截至2022年9月30日的数据。

2018年，中国房地产市场进入了一个新的阶段，其特征是市场增长放缓、行业监管力度加大。从1991年到2017年，商品房年销售面积从3,000万平方米增长到17亿平方米，增长幅度达56倍以上。²该数字在2021年之前基本保持稳定。自2021年初以来，中国的主要开发商，尤其是民营开发商，开始面临更高的流动性风险，许多公司深陷违约困境。更加严格的行业监管可以部分解释以上债务压力，但根本上还是受到长期供需关系变化的影响。

以上资料来源：1、老年人口比率是指60岁以上的人口数量占总人口数量的百分比。2020年数据来自中国第7次全国人口普查，数据截至2020年11月1日。2040年预测来自世界卫生组织。2、3、中国国家统计局。4、世界银行，截至2022年9月15日的数据。5、一手未售出住房库存是指已获得批准出售但尚未售出的商品房。数字来自中国国际广播公司（CRIC），截至2022年6月30日的数据。截至2021年10月20日的空置率数据，系由德克萨斯农工大学（Texas A&M University）经济学教授甘犁（Li Gan）提供。6、中国国家统计局。7、中国平安研究院，截至2021年9月的数据。

我们认为，中国房地产行业的重组是行业必然经历的阵痛，行业重组将有利于建立一个更加可持续、更为健康的增长模式。我们预计，在未来5到10年内，中国的房地产行业将进入一个全新的发展时代，并且，在这一行业重组进程中，以前标准的发展模式将不再适用。我们预计：

●最近，主要房地产开发商的杠杆率已降至更为健康的水平。11月中旬政府管理部门还宣布了更多宽松措施，以帮助民营开发商解决其所面临的流动性问题，包括16项纾困措施和“三箭齐发“的宽松举措（贷款、债务和股权）。对于中国来说，房地产行业仍然十分重要。前几轮采取的紧缩政策，并不是为了消灭房地产开发行业，而是为了控制房地产市场泡沫，并建立未来更加可持续的长期增长模式。