两年前，国内首批公募REITs开售，后续各种REITs也不断推出，很多投资者在各路大V的“科普”下，纷纷选择当“包租婆”~
当时，为和大家一起修炼探索自己的能力圈，不盲目投资，小慢也写了一篇文章《为什么我不建议你立刻买REITs》和大家科普REITs，并建议大家：不妨等一等，市场冷静后再看，并且在自己的能力圈范围内去决定是否投资REITs。
我们来看下首批公募REITs，两年后收益表现怎么样：
数据来源：wind，时间截止至：2023年11月7日可以看到，两年下来，首批发行的公募REITs年化收益最高的不超过3.5%。如果你是今年买入，REITs市场更是一片惨淡，29只公募REITS业绩全部负收益，不少产品今年的跌幅已经超过了10%，最高的下跌33.44%。有一说一，如果两年前买入一些REITs，然后在半年到一年左右就卖出的人，能赚，有的还能赚不少。然而，REITs基金有着超长的封闭期（20-99年），且没有赎回这种交易方式的。一旦你是在场外认购或买入，唯一的变现方式就是通过转托管到二级市场卖出。对投资者来说，操作起来相对不是那么方便。况且，对于这样一个有着超长封闭期的长期投资产品，有多少人买时是想着能长久稳定收租，好好当个房东，而不是只拿个一年左右就卖。
我们以华安张江产业园REITs持有的张江光大园和张润大厦为例来管中窥豹。
数据来源：Wind，时间：2022年12月30日-2023年11月9日今年以来，华安张江产业园REITs跌了15.02%，原因之一便是该产业园重要的承租方之一退租了，虽然通过招商租赁得以部分去化，但截至2023年9月末，张江光大园项目的签约率为80.39%，出租率为78.00%，张润大厦项目的出租率为57.19%。（数据来源：华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年三季报）可以看到，华安张江产业园REITs出租率的整体表现不尽如人意。无独有偶，从建信中关村REITs发布的三季报来看，截止至今年9月底，建信中关村REITs下面的3个写字楼出租率仅为63.73%。而在2022年3月底，出租率还有96.15%，出租率下降了33.72%。截止11月8日，今年以来建信中关村REIT净值下跌了33.44%，比2021年发行时的认购价跌了18.59%。对比之下，今年跌跌不休的沪深300ETF，也才下跌了5.31%。（数据来源：Wind）要知道，REITs的收益完全取决于背后不动产获取现金流的能力，也就是租金能不能稳定的收上来，以及出租率的高低。而不论是张江还是中关村，这两还都是一线城市的核心地段，出租率尚且如此。未来，随着产业链的转移、互联网公司远程办公的兴起等变化，各大产业园出租率以及稳定性如何，是个不确定因素。就在本月初，有着“共享办公鼻祖”之称的美国共享办公企业WeWork在美国申请破产保护。不仅如此，出租企业过大或行业集中度过高，对于我们投资该类REITs来说，风险都比较大。有人可能会问，那类似投资高速公路等基础设施的REITs产品呢？像高速公路这类REITs的底层资产，本质上是收益权。随着高速公路收费年限的减少，这种REITs的内在价值不断降低，市场价格理论上不存在均值回归的现象。所以，我们投资时，不能只盯着它的分红率，而是要了解它背后赚钱的逻辑。
最后，对于像REITs这样的复杂衍生品，小慢有三个必修心得分享给大家：
1、在投资中，我们要持续提升认知，同时动态调整认知，市场是变化的。2、不懂不做。这一课说起来容易，做起来难。比起扩大自己的能力圈，清楚自己的能力圈范围，更为重要。 3、人多的地方要少去，至少三思之后再去。因为过热的信息、产品、投资方式都会带来资金的涌入，从而让相关产品短期内出现暴涨或者暴跌，这时候进入很容易亏钱。而且过多的信息还会让大家产生过高的投资期待，即使投资品不错，也会因为预期的变化导致最终的“不及预期”。且慢一直倡导“慢即是快”，有时候慢人一步，反而是件好事，看的越久才能看得更远。
