“无论从投资人的资产配置需求，还是企业和行业发展角度，我国庞大的基础设施资产都需要有长期的资金来源。我们希望公募REITs规模越做越大，交投活跃度持续上升，成为市场化金融产品的新选择。”中金基金创新投资部副总经理、中金普洛斯REIT拟任基金经理刘立宇表示。

仓储物流是资产配置的较好选择

虽然基础设施项目赛道较多，但受益于政策支持、需求持续增长、核心城市土地供应稀缺等因素，仓储物流是兼具稳定性与成长性的资产品类，也是基础设施REITs理想的资产选择之一。中金基金旗下首只公募REITs产品——中金普洛斯REIT，也将投资方向聚焦在仓储物流行业。

“本基金的基础资产为核心区位优质的仓储物流基础设施资产，租户分散且稳定，租约剩余期限分布较为合理，是市场化运营的行业标杆。产品预期分红相对稳定，资产具备增值潜力，从资产配置的角度值得重点关注。”刘立宇称。

他认为，从这类产品适合的投资者来说，由于公募REITs具有预期分红稳定、存在长期资产增值潜力两大收益来源，适合保险、养老金、企业年金等长线资产配置需求、希望稳定分红的投资者；第二，由于公募REITs产品与股、债资产相关度较低，也适合追求差异化资产配置需求的投资者；第三，该类产品门槛较低，普通投资者也可以借道公募REITs参与基础设施类不动产的投资。

而在风险管理方面，除了公募基金的一般性风险因素，公募REITs由于聚焦特定基础设施行业，需要面对行业特有的风险，比如宏观经济变化、城市规划、交通条件、土地利用等相关政策方面的变化，以及竞争环境的加剧等行业风险因素，基金层面也会有价格波动风险、流动性风险等。

立足资源禀赋把握战略机遇

作为创新型金融产品，中金基金把公募REITs业务当做一个非常有潜力的市场，在各方面都投入了较大的精力。

中金基金组建了创新投资部，不仅内部借调精兵强将，同时在市场上引入了具有专业背景的资深人士加盟。

刘立宇表示，中金普洛斯REIT有三名基金经理，其中刘立宇在产业投资领域深耕多年，郭瑜和陈茸茸曾就职于行业知名企业，具有丰富的运营管理经验。在公募REITs团队建设方面，中金基金目前构建了覆盖投资、运营、财务等领域的专业管理人团队，团队成员拥有产业投资、投行、仓储物流、公募基金等多元化从业背景，具备“投行+公募+产业投资运营”的复合专业能力，并通过跨部门间的协同，形成了能力互补、分工细致的公募REITs联合工作组。

“与传统的公募基金不同”，刘立宇称，“公募REITs的业务团队，有的侧重投资，有的侧重运营管理，有的侧重财务，投研的工作更加聚焦基础设施行业和项目的研判，比如行业的发展趋势，项目所在区域的市场情况，资产的历史经营业绩和估值情况等，项目合规情况也是投研中关注的重点。”

站在当前时点，他认为这一业务的顺利开展仍然面临不少挑战。

从投资者层面来看，不管是机构还是个人投资者，对公募REITs这类新兴投资品种的风险收益特征、投资预期等情况都需要一个认知过程，投教工作“任重道远”。机构投资人需要在更加明确的监管指导下，完善内部公募REITs投资制度、风控体系等，感兴趣的部分机构投资者还处于观望阶段。