地产链过去两年发生了什么？这些因素目前有何变化？过去两年，地产链受到供求两端挤压，供给端原材料成本大幅上涨，需求端史无前例较大程度的需求减少，产业链公司业绩和估值都受到极大影响。但从去年下半年以来，上述两个因素逐渐好转，首先PPI同比已连续8个月下滑，原材料成本压力大幅缓解，其次今年以来地产销售好转，虽然近期又二次探底，但是随着竣工端更快的复苏，同比去年仍然是有显著增长的。供求两端因素均由负向冲击转为正向拉动，地产产业链公司收入利润都有所好转，因此可以看到产业链公司盈利能力已经进入修复通道。

中长期看，仍然看好发展空间大、长期能穿越地产周期的优秀企业。展望中长期，我们认为极端环境对优秀企业来说反而是难得机遇期，我们看到一些优秀的家居企业，过去三年持续转变及升级商业模式，构建了更加牢固的竞争壁垒。相信在产业链逐步进入正常发展通道后，这些优秀公司能实现更好的表现，长期将给行业带来较大的变革。我们认为，优秀公司长期拥有阿尔法，与短期受到贝塔影响并不矛盾，参考海外经验，即便在成熟市场，地产链相关公司的业绩短期仍会受到地产大盘的周期影响。

中短期看，部分公司亦迎来自身产业周期向上拐点。随着外部经营环境的变化，我们也看到了更多以2-3年为维度的中短期机会，内销积压需求的释放、外销去库存见底、原材料价格下降、经营策略更加灵活等多重利好因素共振，让部分优秀家电龙头正进入新一轮产业周期向上阶段。部分家电行业受地产周期影响较小，在地产形势尚不明朗的情形下，看好本身具备产业周期拐点的家电赛道。

总之，本轮地产下行的深度和时间长度持续超预期，复苏之路也反反复复，但我们要看到复苏步伐再艰难，新房与二手房销售面积同比去年也是正增长的。去年住宅销售面积大幅萎缩，大概率是调整过度，今年往后企稳是大概率事件，不确定的只是增幅，产业大概率已经走过最黑暗的时刻。进一步讲，即便不考虑地产复苏的节奏与幅度，从海外经验看，无论地产需求长期如何演变，产业链中总有优秀公司持续做大，我们认为当下市场对地产产业链已极度悲观，而优秀公司的长期阿尔法与短期贝塔脱钩的拐点正逐渐到来，部分公司已具备较大的中长期投资价值。

文中数据来源wind，截至2023年6月12日。PPI数据来源：国家统计局网站。

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