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国内首批公募消费类基础设施公募REITs走向公众投资者的脚步渐行渐近，经过去年11月获批以来紧锣密鼓的筹备，再过几天，首只国内公募消费REITs就要公开发售。
REITs这一创新品种真正意义上进入国内大众投资者的视野，是在2021年底国内首批公募REITs基金募集成立后。
如果说近三年国内公募REITs所走的路是萌芽阶段的蹒跚起步，那么如今消费REITs的到来，将逐步推动国内公募REITs市场走向更深更远处。
这是国内公募REITs向前迈出的跨越式的一步。纵观全球REITs市场，消费（商业/零售）一直是最重要、最具有代表性的底层资产之一。
以全球最大的美国REITs市场为例，发展至今日，零售类REITs数量是最多的。消费REITs的到来补全了公募REITs市场的版图。
注：以富时全美权益REITs指数的147个成分股为例，数据截至2022年末
有人说，当前的消费REITs是在“逆流而上”。
2023年以来，公募REITs二级市场的水流确实是湍急的，大江汹涌中自有许多波折，投资体验较差，2024年开年后更是再度站上风口浪尖，时至今日回望来时路，波动之下，正是风浓雨浓。
抬望眼，我们往来处看。
#穿越波动
你从风雨中走来
这是国内公募REITs一路走来的过往三年。
2021年：发轫之始 从冷静到追逐
这一年，市场方兴未艾，投资者从冷静观望到热捧。在经历了首日的打新后，公募REITs二级市场迅速降温，进入到冷静观望期，投资者对新的产品持观望态度，打新后处于试探摸索的状态；进入9月，二级市场开始发力，“钱多货少”的市场生态快速推高了公募REITs的溢价。
2022年：回归理性 从狂热到平静
这一年，受美联储加息缩表、俄乌冲突以及卫生事件等诸多不利因素影响，股票市场整体表现不佳，甚至债券市场也在流动性、基本面影响下在2022年底出现了较大幅度回撤。
“资产荒”困境下，公募REITs凭借其产品稀缺性、高比例分红、底层资产优质及与股债低相关性等特点吸引了大量的避险资金，走出了独立上涨行情，成为了很多资金眼中的香馍馍。
2023年：失位之年 从期待到失落
这一年，随着新的REITs项目不断落地，REITs的稀缺性溢价逐渐消退，过去偏高的估值溢价出现回归。与此同时，短暂的期待后，国内疫后经济复苏增长不及投资者预期，也导致部分公募REITs底层资产运营情况出现一定波动。
2023年至今，由于整体市场氛围趋于谨慎、风险偏好降低等因素，REITs全市场平均换手率降至0.9%以下，项目交投活跃度下降。市场流动性偏弱，叠加机构的调仓动作，阶段性引发负反馈，REITs二级市场价格相比于其资产固有价值出现了明显的折价。（数据来源：Wind）
这是有些“失位”的一年。截至2023年末，国内29只公募REITs的平均收益率为-16.53%，低于同期公募偏股混合型基金指数的-13.52%。若与沪深300指数11.38%、上证指数3.7%的年度跌幅相比，中证REIT（收盘）指数在2023年更是以28.26%的跌幅跑输市场。（数据来源：Wind）
在投资者的常识和行业内的普遍定性中，公募REITs往往被视为一种介于股与债之间的产品。如此观之，过去一年来低于市场平均水平的收益能力，意味着REITs的产品属性与实际收益能力之间的错位。
那么走过了失位之年，归位之时何日到来？站在路口，又将去往何方？
#站在路口
看到入场的艺术
《黄金时代》说：“那时雨季刚过，云从四面八方升起来。天顶上闪过一缕缕阳光。我们有各种选择，可以到各方向去。所以我在路口站了很久。”
在路口立定，会有很多思考。过去一年或是艰难的年份，是但另一面，可贵的是市场似乎开始步入良性运行。
在重新定价的动态过程中，市场更为全面的关注资产经营、资产估值与二级市场运行规律，给REITs市场未来的发展开启了一个新的篇章。
所谓“浅水喧哗，深水沉默”，经历了市场重新定价的动态过程后，在看似有些沉默的当下，有一些人看到了机会，在入场的这门艺术里，有些人看出了门道。
你看，涨多了是原罪，不贵了是真理，调整至今，REITs的估值已是雨水里洗过的太阳。
我们以复权后市值/发行前评估净资产来衡量REITs二级市值相对资产估值的折溢价程度，代表REITs的估值水平。
随着REITs二级价格持续回调，截至目前，上市30只产品中，近20只产品相对发行时的资产估值出现折价，折价程度多为20%以上，部分产品甚至已接近40%，因此多数REITs价格已充分计价了未来资产运营业绩下行的悲观预期，估值已处于偏低水平，具有较高的投资安全边际。（数据来源：Wind，市值数据截至2024年1月12日收盘，发行前净资产数据选取自各REITs首发招募说明书）
你看，稳增长信号强烈，经济基本面的冬天注定会过去，REITs底层资产优质，长期向好态势不变。
公募REITs的投资标的穿透来看是基础设施项目，因而REITs经营情况与宏观基本面关联密切，高速公路、产业园等底层资产受宏观经济周期扰动明显。
2023年下半年以来，国内陆续出台了多项稳增长措施，在促消费、稳地产、宽信用和化风险等方面均有具体举措出台，2023年底发行1万亿特别国债并有望在2024年产生实物工作量，今年初以来多部委密集发声释放较为强烈的稳增长信号。
未来，随着国内稳增长措施的不断落地，经济寒冬终将成过去，市场情绪与运营基本面有望共振向上，REITs的长期投资价值将迎来修复。
很重要的一点是，REITs的底层基础设施项目均为一二线城市的核心优质项目，区位能级优势始终存在。尽管2023年REITs的经营状况表现出周期性的特征和结构上的分化，但整体来看已处在逐步复苏中，依旧葆有韧性。
你看，市场仍爱“高股息”，在不确定性中寻找确定性，而长期高比例分红是REITs最重要的产品属性。
在当前整体较为弱势的A股市场中，高股息类资产表现亮眼，随着风格的演绎，大家也在寻找哪些高股息资产仍有上车的机会，而长期高比例分红是REITs最重要的产品属性。
以当前价格计算的现金流分派率来看，产权类项目中，产业园类、仓储物流类项目平均分派率已超过5.8%，特许权类项目普遍超过8%（数据来源：Wind），显著高于沪深 300股息率（3.27%），也显著高于国内3年期AAA优质企业债收益率（目前2.7%-2.8%）。（数据来源：Wind，2023年可供分配金额数据选取自各REITs招募说明书预测值或根据2023年三季报数据进行年化，市值数据截至2024年1月12日收盘）
从这个角度上看，公募REITs或是当前市场风格下被错杀的遗珠，是尚未被资金正确定价的一块洼地。
那么你就该知道，反者，道之动，否极，泰或来；无数鲜活的例子表明，买在无人问津时，卖在人声鼎沸处。越是艰难，越是清冷，就越是能够体现出入场的艺术。
#确认价值
走向更深更远处
看清楚这些之后，会明白往日的风雨终将过去，穿越波动、确认价值、愈发坚韧，就要勇敢往前走了。我们，也不必再站在路口了。
“他山之石，可以攻玉”，环顾海外REITs市场发展，如果把时间轴拉得更长，不难发现，优质的REITs资产普遍表现出运营稳定，并且具备成长性和抗风险性的特征，投资收益长期可观。
以美国REITs市场为例，其近20年的总回报指数年均复合增长率达到7.1%，仅有5年出现负收益。从海外超过20年的数据来看，REITs长期以来持续跑赢通胀，其分红收益也长期超过债券收益率，同时在经济下行周期中通常表现出较强的防御性。（来源：华泰证券）
此外，REITs与其他资产类别的相关性较低。因此，作为相对稀缺的资产，REITs一直是长期投资者在资产配置时追求的目标之一。也正因如此，对于REITs这一品种，一定要用更加长远的眼光来看待其投资价值。
回归国内，中国公募REITs尚处于发展的早期阶段，但其发展承载着重大的战略意图，拥有强烈的诉求。
公募REITs是我国盘活存量基础设施的重要金融工具，是资本市场服务实体经济的重要金融产品，政策东风浩汤，拂过千万艰难，在刚刚过去的23年：
国家发改委236号文正式放开消费基础设施项目，REITs可入池资产范围进一步拓宽，从资产端为市场打开增量空间
多家基金公司宣布修改基金合同，将REITs正式纳入FOF基金的投资范围
财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，拟将REITs纳入社保基金可投资范围
我们知道，过去一年多，其实是流动性紧缩与价格下跌间的负反馈奠定了REITs市场走弱的基调，而增量资金入市缓解流动性难题或带来情绪提振及修复机会。
在2024年，社保资金、养老FOF等资金的进入或可为市场带来长期稳定的增量资金，为REITs市场流动性不足的难题找到一些解法，逐步打开这一新兴市场高质量发展的阀门。
其次，管理人、运管机构的风险应对措施日趋成熟完善，部分项目通过原始权益人或运管机构的正式承诺，建立起对预测业绩的补偿机制，或通过主动降低运管费的形式，有效弥补了突发事件对租金收入的不利影响。
同样值得重视的一点，监管部门、市场机构针对REITs记账方式正有序推进，不断弱化报表层面的短期波动影响；机构投资者内部对REITs的考核目标也逐渐向长期化过渡。
诚然，起步阶段，遍历风雨，会感受到一些艰难。但是纵观世界各国REITs市场，无一不是在波动中向前发展。中国REITs市场一路走来，就是一个不断把不可能变成可能、把可能变成现实的过程。
与世间事物发展的过程相一致，国内公募REITs发展的过程亦是否定之否定的过程，是螺旋式上升或波浪式前进，是前进性与曲折性的统一，大国REITs的价值是壮美而辽阔的。
作为资本市场服务实体经济的重要金融产品，公募REITs从来不是资产上市的一锤子买卖，这是一份事关几十年产品存续期的一份契约，自然需要在时间的土壤上茁壮成长，短期纵有波折，长期或将锯齿般向上。
如今，正处首批公募消费REITs发售前夕，来到一个重要时点。随着REITs底层资产的逐步扩大，常态化发行的启动，新的市场版图正在徐徐展开，未来更多积极举措的出台，将推动中国公募REITs进入加速发展阶段，走向更深更远处。
在往未来奔赴而去的路上，或许，我们仍应怀抱星辰大海的希望。毕竟，明天又是新的一天了。
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风险提示
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