近段时间以来，看多房地产板块的声音逐渐增加，随着机构的乐观预测，中国房地产市场似乎正迎来转机。有机构在最新一次采访中表示，“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”4月26日、4月29日，地产板块连续两日表现亮眼，5月10日再度走强，究其原因或许与外资看涨观点以及日元的贬值有关，北向资金大幅净流入。此外，市场对于地产政策的放松亦存在预期。近期，如长沙、成都、杭州等多个城市均已实质性的取消购房限制，北京也接连宣布了调整五环外的限购政策，强化因区施策、一区一策等。这些信号都进一步增强了市场对房地产政策放松的预期，提振市场信心。

从政策端来看，楼市正迈入新一轮的政策窗口期。4月29日，自然资源部办公厅，发布关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知。具体内容包括，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。在4月30日所召开的中央政治局会议，指明了房地产行业的发展新方向，明确提出关于统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

此外，在之前的中央经济工作会议及全国两会上也曾明确提出了调整并优化房地产政策，推动楼市平稳发展的要求。政府也引导房地产市场适应新型城镇化发展趋势及市场供求结构的转变，力求构建房地产行业发展的新模式。

回顾以往历史，这并非是中央第一次提出“去库存”的概念。早在2015年12月，为应对房地产市场高库存的压力，在当年召开的经济工作会议上便明确提出过“三去一降一补”的供给侧结构性改革五大任务，其中的“一去”便是指“去库存”。这项重点决策使得化解房地产领域的存量问题成为了贯穿整个2016年房地产市场发展的核心主题。

如今，“消化存量”再次成为楼市主旋律。随着城市化进程加快和人们生活水平不断提升，民众对于优质住房的需求日益增长，寻求居住条件改善便成为许多人的普遍愿望。然而，因房价以及资金压力等因素的制约，使消费者在进行房屋置换时面临阻碍，房地产市场也因此陷入一种微妙的平衡状态。为了有效助力化解购房者在实现自身需求过程中的这一大痛点，在楼市调控的大背景下，结合今年中央政治局会议所释放的“消化存量房产、优化增量住房”的明确信号，“以旧换新”这一创新政策正在众多城市得到参与实践。

“以旧换新”的核心在于通过推动老旧房屋的流通，进一步激发和释放人们对于改善居住条件以及购置新居的潜在需求，从而促进一二手房的联动，提升房地产市场整体活跃度。与此同时，这对于供应端的新房去化速度加快以及需求端的改善性住房消费潜力释放均具有积极作用。

据不完全统计，截至目前，全国已经有超过50个城市支持房子“以旧换新”。青岛市房地产业协会与某机构在2022年9月所共同联手启动的“优鲜卖”服务，试图打破房子“不卖不敢买”的问题，使青岛率先成为了国内首个推行二手房“以旧换新”的城市。

深圳则是四个一线城市中率先推出“以旧换新”的城市。4月23日晚，深圳市房地产业协会和深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，鼓励商品住房“以旧换新”，并设90天的“解约保护期”，自今年5月1日起，为期一年。首批有13个新房项目参与。

上海方面也积极参与响应。5月3日，上海市房地产行业协会与上海市房地产经纪行业协会共同推出了针对商品房的“以旧换新”活动，旨在为居民的阶梯式住房需求，提供便利住房置换的新途径。相较于其他城市的“以旧换新”活动主要依靠政府下场收购二手房。上海的“以旧换新”活动与深圳模式类似，通过“代售购新”方式，聚焦于有出售二手房意向且同时想要购买新房的购房者。购房者首先与开发商商议购买新房事项，然后由房地产经纪机构负责处理并推进其旧房交易，待旧房售出后，新房交易便可按约定顺利进行。

由于各个城市的具体执行细则存在差异，通过梳理，可以将目前“以旧换新”的模式大致归纳为以下三类：

一、   购房补贴

地方政府在一定期限内对决定出售现有房产，转而购买新居的购房群体提供一系列优惠政策，包括提供一定幅度的契税减免或者购房补助等措施，以降低购房者的经济负担，激发其潜在换房需求。这种模式在具体操作过程中相对简单明了，但实际能够产生的效果将很大程度上取决于政府所能提供的补贴力度，这无疑对地方政府的财政实力也是一种挑战。

二、开发商及房地产经纪机构“代售购新”

购房者、房地产开发商及房地产经纪机构签订三方协议。购房者需要先在开发商处挑选新房，并完成房源锁定。原有房屋的销售事宜将会由受委托的房地产中介全权负责。如果在约定期限内顺利完成了旧房的出售工作，新房的购置手续便可按照既定流程有序推进；倘若未能按时完成旧房的出售，则购房者预先支付的新房认购金将予以退还。这种模式的重点在于改变购房者置业时传统的“卖旧买新”顺序为“买新卖旧”。然而，鉴于房地产开发商通常会将新房的锁定期设定为2-3个月的时间，考虑到当前市场环境下各地二手房的平均去化周期，能否在规定期限内售出二手房面临一定难度。

三、国企收购

国企对符合特定标准的旧房进行收购及改造，将其转化为保障房及人才公寓。而原业主在出售旧房后所获得的相应资金，将定向用于购置新建商品房。这种模式不仅令新房与二手房市场紧密连接，同时提升了保障性住房与人才公寓的供应数量。但受到财政和债务负担的限制，国企进行大规模收购的情况在实际执行过程中的可行性相对较低。

展望未来，政策端推出“以旧换新”的目的除了新房去库存之外，同时也是希望能通过增加交易活跃度来维稳房地产市场的价格水平。尽该政策目前已初有成效，也切实为购房者带来了实质性的优惠与便捷，然而从长远角度来看，“以旧换新”的可持续性及其影响力度还有待进一步观察。在当前的市场环境下，政策有效的前提在于公众是否对新房价格的上涨持有乐观预期。考虑到市场二手房挂牌量大且竞争激烈，多数业主即便降价仍难以顺利出售房屋且旧房的评估价格是否合理存在难度，若无法通过二手交易及时获得置换所需的资金，那么这无疑将对后续购买新房置换产生阻碍。随着更多城市的加入以及政策的不断完善与深入推行，我们希望看到“以旧换新”能够为房地产市场注入更多活力和可能性，从而助力修复房地产市场的良性循环。

作者：李雪

澳大利亚悉尼大学经济学硕士，现任兴华基金信用分析师，主要研究方向为城投债和地产债。

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