公募REITs试点3年，在突飞猛进发展的过程中也遭遇一些“成长的烦恼”。

虽然REITs产品打新热度仍在，但二级市场经过了初期的“狂热追捧”后已趋于理性。与此同时，业务竞争日趋激烈，证券公司、券商资管、基金子公司、保险资管将要同场竞技，价格战不断升级，甚至有机构提出“零费率”报价。

站在新的起点，面对激烈的市场竞争和多方面的挑战，基金管理人要提升内功，加强自身投资建设和运营管理能力建设，努力提升运营效率和服务质量。

千亿级资金继续“追新”

REITs二级市场表现平淡

公募REITs业务试点3年，发行市场一直保持高人气，多只产品引来千亿资金“追新”。

比如，3月14日，中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏公募REIT两只新能源方向REITs发行，前者获超1500亿元资金追捧，后者也获得约845亿资金追捧。

不过，和初期相比，二级市场已“冷”了许多。截至5月7日，已上市的27只REITs产品今年以来二级市场价格平均下跌5.87%，仅两只价格上涨。

公募REITs吸引力是否已经减退？华安基金不动产投资管理部叶璟表示，主要因为公募REITs打新阶段获配比例较低，在初始认购时投资人会尽可能多申报认购意向，推高了认购倍数，使打新热度看起来比较高。

中航基金相关人士表示，REITs二级市场表现受到多重因素影响，包括但不限于产业政策、行业发展、偶发性事件等，在复杂因素的共同作用下，REITs二级市场肯定会有一定波动，这是REITs产品“股性”的表现。二级市场价格本质上来说是要围绕底层资产价值波动，长期来看价格还是会回归底层资产价值本身。

平安基金REITs投资中心运营高级副总监李华平认为，影响REITs二级市场价格的因素比较多，投资收益是主要因素之一。从2022年年报和2023年一季报的数据来看，部分REITs产品可分配金额完成率不及预期，这在一定程度上影响了公募REITs二级市场的表现。

不过，从实际表现看，公募REITs整体仍然展现出较好的投资价值。数据显示，27只REITs上市后加权平均收益率约为9%（以后复权价格计算）。除高速公路外其他行业REITs产品的二级市场价格涨幅达到21%。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄提醒投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。

未来要比拼“硬实力”

REITs试点3年来，赛道竞争日趋激烈：继证券公司、券商资管、基金子公司之后，符合条件的保险资管也获准参与REITs业务；同时，价格战愈演愈烈，有机构REITs业务提出“零费率”报价。

激烈竞争之下，市场呼吁“强化内功”，提升参与者的主动管理能力。

一位基金公司人士表示，“零费率”报价的出现，是各路机构逐鹿REITs业务的结果。当前市场的存量业务相对于产能供给来说仍然比较稀缺，造成个别机构为了使业务尽快落地采取了激进的收费策略。另一方面，随着管理人资格的逐步放开，保险资金有望全链条深入参与公募REITs业务，市场参与者更加多元，市场竞争也会更为激烈。

“长期来看，机构间的竞争还是要比拼项目辅导能力、推进的专业化程度、落地的成功率、已发行项目的市场表现等‘硬实力’，核心是强化内功。”上述人士表示。

“公募REITs并不仅仅是‘资产的IPO’，存续期内，基金管理人还需要不断提升主动管理能力、风险识别和管理能力，为投资人和资本市场持续创造价值、持续盘活存量资产。”张湜说。

从中国基金报记者采访的情况来看，不少基金公司都表示将从运营管理、财务管理、资本运作等方面提升主动管理能力。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示，基金公司对于REITs的主动管理体现为运营管理能力、财务管理能力、资本运作能力、信息披露和投资者关系管理能力。其中，资本运作能力非常重要，基金管理人可以通过其对于资本市场的理解和长期经验的积累，通过给予REITs平台准确的定位和适时地扩募、收购或进行资产处置，提升REITs产品的投资回报水平。

华安基金不动产投资管理部叶璟表示，在治理机制方面，基金管理人应建立和完善基础设施项目的运营管理相关制度，通过向项目公司委派人员等方式依法依规对基础设施项目实施管理。在基金管理工作方面：基金管理人应协同和监督被委托的运营管理机构，积极高效地完成运营管理工作，做好二级市场价格动态监测，按期、高质量披露定期报告和临时报告，与各类投资者展开定期和不定期交流，积极参与行业交流活动和各类投教活动，坚持致力于我国公募REITs行业的高质量发展。