5月31日（周一），首批9只公募REITs即将公开发售。

发行渠道——包括大量银行、近百家券商，以及主流的第三方平台——都严阵以待。

而近日询价结果显示，首批9只公募REITs网下有效报价认购倍数超预期，高达3至15倍。机构追捧之下，接下来的公开发售也很可能出现超额认购、末日比例配售的现象。

现在关键的问题是，投资人做好准备了吗？投资人应该如何选择适合自己的公募REITs？要考虑哪些因素，注意哪些风险？

对此，两位拟任公募REITs基金经理建议，投资人不要把公募REITs当股票炒，而要关注REITs的底层资产、管理团队，根据自己的偏好、持有时间长短、风险承受能力等情况进行投资。

“第一批公募REITs，大家关注的主要是底层资产，只要底层资产资质好，即使经营团队能力弱一点，项目也不会有多差。目前这个逻辑是对的。”一位基金经理说。

公开认购指南

从5月24、25日的询价来看，机构投资者对首批9只公募REITs产品认购非常热情。

询价结果显示，9只公募REITs产品网下有效报价均实现超比例认购，认购倍数在3.61—15.31倍之间，远超市场预估。

具体来看，蛇口产园、首钢绿能、张江REIT、盐港REIT、首创水务、普洛斯、浙江杭徽、广州广河、东吴苏园最终网下有效报价认购倍数分别为15.31倍、11.13倍、8.85倍、8.47倍、8.35倍、5.85倍、4.86倍、4.56倍、3.61倍。

在这种对公募REITs追捧的热度下，周一开始的公开发售同样可期。

值得一提的是，据21世纪经济报道记者计算，首批公募REITs总募资额约314亿元，但面向公众投资者募集的份额并不多，仅为19亿元，约占总募资额的6%。

具体来看，9只公募REITs面向公众投资者的发售金额分别为：张江REIT2.00亿元、浙江杭徽1.68亿元、东吴苏园2.79亿元、普洛斯3.27亿元、盐港REIT2.21亿元、首创水务0.89亿元、首钢绿能1.34亿元、广州广河4.56亿元、蛇口产园2.08亿元。

9只公募REITs面向公众投资者的发售金额中，最低的是首创水务，仅0.89亿元，最高的是广州广河，为4.56亿元。大部分在2亿-3亿之间，包括5只公募REITs。

在机构询价热情，而面向公众投资者的发售金额仅有19亿元的情况下，首批公募REITs很可能最终出现末日比例配售。

反之，按规定，如果首批公募REITs的公众发售部分认购不足，将回拨给网下投资者。

根据公告，首批9只公募REITs认购规定如下：

（表格来源：中国基金报）

公告显示，首批9只公募REITs发售时间集中在5月31日至6月1日，另有4只公募REITs基金延长至6月2日。

公募REITs设有场内认购和场外认购两种方式。

简单地来说，场外认购，就是普通公募基金认购模式，通过基金公司直销平台、银行、互联网等第三方基金销售机构认购。而场内认购，通常是通过证券公司的证券账户认购。

那么，公众认购公募REITs优选场内认购，还是场外认购？

一位公募基金人士向记者介绍，两者都一样。不过，如果从方便角度来看，投资人有券商账号，其实通过场内认购买卖公募REITs相对更方便。

但是场内认购和场外认购两种方式申购的门槛有差异。比如由平安基金担任管理人的广州广河，场内认购门槛是1000份，认购价13.02元/份，所需金额为13020元，而场外认购门槛是1000元。场内认购门槛远高于场外认购。

总体来看，公众投资者通过场内及场外认购公募REITs，有不同的最低门槛要求，首批9单公募REITs产品场外认购最低门槛为100元，场内认购最低门槛1000元。

基金经理揭秘REITs选基逻辑

那么，面对首批9只公募REITs，投资者怎么选择适合自己的公募REITs？

一位拟任公募REITs基金经理表示，投资REITs以长期投资为主。

他认为，具体到公募REITs的选择，是选择产权类（如产业园），还是特许经营权类（如高速公路）的资产，是根据个人偏好。比如，你是喜欢产业园这样的资产，希望未来有比较大的升值；还是喜欢像高速公路这样的资产，希望未来长期有较稳定的回报。

他建议，如果长期投资公募REITs，在同一类公募REITs资产中做选择，可考虑三个因素：

一是看底层项目资产的品质，比如高速公路所处的位置，如果是长三角、珠三角这些经济比较发达城市，资产质量会比较优秀。

二是看基金管理人的运营管理能力，国外公募REITs更多的是看管理团队。长期来看，国内未来基金管理人的管理能力的价值也会在公募REITs的价格中得到体现。

三是看未来原始权益人有没有更多的资产可放到公募REITs里面来，以保证公募REITs的长期性。

另一位拟任公募REITs基金经理则表示，“在投资公募REITs时，各投资者要放平心态，不要把公募REITs当成股票来追涨杀跌，公募REITs天然不像股票那样有炒作的机会，公募REITs的价格波动不会太大，喜欢追涨杀跌的投资人不适合投资公募REITs。”

上述基金经理表示，如果你的心态很平和，选择不同的基础资产，比如，你愿意长期持有和获得一个相对稳定的收益，并且看好公募REITs资产的升值潜力的话，你可以投产业园这一类的公募REITs；反之，如果你希望投资的期限不要那么长，很快就能有资金回流，那么比如高速公路、污水处理等这一类公募REITs就适合这类投资人。

“总体来看，首批公募REITs的资质都不错，各家机构基本上都找了最好的资产去申报首批公募REITs试点。”上述基金经理说。

至于从首批公募REITs里挑哪一个，上述基金经理表示，“我觉得它们没有特别明显的差距。”

上述基金经理指出，投资公募REITs要关注底层资产，因为公募REITs刚刚起步，公募基金管理人的运营能力还看不出来，以前大家都没做过，没有历史数据追溯。

“第一批公募REITs，大家关注的主要是底层资产，只要底层资产资质好，即使经营团队能力弱一点，项目也不会有多差。目前这个逻辑是对的。”上述基金经理说。

“但是，从海外的经验来看，从关注底层资产慢慢会过渡到关注管理团队，因为底层资产只能保证你第一批资产的优质，但未来的扩募、管理经营非常依赖于管理团队的能力。”上述基金经理说。

值得注意的是，上述两位拟任公募REITs基金经理都特别提醒投资人，公募REITs是场内交易，二级市场是有风险的。因为公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，而且这类产品封闭期比较长，只能通过二级市场买卖，基金存在折溢价风险。

“公募REITs一方面受底层资产分红回报的影响，另一方面也会受到二级市场的影响。投资者要根据自己的风险承受能力来选择适合自己的产品。”一位基金经理表示。