即将上市的首批公募REITs在近期引起了市场的较大关注。

日前，沪深两市交易所公布了首批9只公募REITs产品的公众投资者认购结果，从最终的配售结果来看，投资者对投资公募REITs这一新兴品种的热情颇为高涨，多只产品获配比例低于5%，9只产品共吸引认购资金近500亿元。

据悉，首批9只公募REITs包含收费公路，污水固废处理、产业园和仓储物流四类基础设施项目类型，底层资产主要位于北京、上海、江苏、浙江、广东地区，区域经济发达。其中，红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“盐港REIT”）在5月31日也启动了网上发行，并于发行首日提前结束对公众投资者的募资，其火热程度可见一斑。

作为国内重要的金融创新产品，公募REITs自2020年4月末启动试点，到今年4月、5月首批项目申报获受理、过审，再到如今的正式发行，可谓发展迅速。与传统的公募基金相比，公募REITs有何特点？未来潜力如何？

为此，记者专访了深创投不动产基金管理（深圳）有限公司首席投资官孔令艺，她表示，REITs是一个非常好的投资配置品，但目前中国的REITs市场刚刚起步，市场仍需扩容，当REITs市场达到万亿规模时，相信会成为主流投资机构进行大类配置的资产选择。深创投也将继续发展公募REITs业务，并积极布局前端不动产及基础设施资产。

仓储物流是REITs优质底层资产的代表

证券时报记者：盐港REIT在发行首日就受到了投资者的积极踊跃认购，发行可谓火爆。请介绍下，您认为为何这只基金能如此受欢迎？

孔令艺：盐港REIT的底层资产是盐田港现代物流中心项目，一处位于深圳的港口仓储物流基础设施，盐港REIT也是这一批基础设施公募REITs试点项目中，少有的同时满足“仓储物流”和“港口”这两个重点行业方向的项目。同时，位于一线城市的资产稀缺性、现金流稳定性以及本项目的合规手续齐备等特点使得盐田港REITs项目在此前的试点申报过程中得到了各级监管机构的认可。

这一批公募REITs试点项目分为两类，一类是产权型，一类是特许经营权型，盐港REIT属于产权型项目的代表。从海外经验来看，海外的REITs多以产权型为主，美国、澳大利亚、日本、新加坡等主要发达资本市场基本都是产权型REITs市场。同时，观察海外REITs的资本市场走势也可以看出，仓储物流REITs也是各类REITs中表现较为优秀的一类。

为什么仓储物流REITs表现优秀呢？REITs基金好与不好，很重要的一个点就是看其所投资的底层资产是否优质，底层资产的现金流是不是具备持续、稳定、可增长的特性，以及底层资产所属行业发展得好不好。得益于电商的快速发展和地方政府对仓储物流用地供应收紧等因素，我国主要城市的仓储物流租金水平持续上涨，仓储物流行业也是近年来各大类不动产资产中收益表现较好的一类。就盐港REIT项目来说，本项目的底层资产地处深圳。而深圳则是北上广深四个一线城市中仓储物流资源最为稀缺的城市。同时，本项目的底层资产是港口保税仓，港口保税仓不同于零售仓储，其主要为港口贸易商户提供仓储物流服务，故而其所依靠的港区条件和辐射的经济腹地将共同影响仓储需求量。盐田港的港区条件非常好，是国际超大型船舶的首选港之一，也是全国唯一两次获得“亚洲最佳码头”奖项的港口，外贸货量居全国港口前列。盐田港进出口业务所辐射的广阔经济腹地范围涵盖粤港澳大湾区以及内陆的四川、重庆等相关省份，所辐射区域无论是GDP总额还是进出口总额，都是占全国三分之一以上。所以，盐田港港区的天然优势以及所辐射的经济腹地发展情况也为资产的投资价值提供了良好的支撑。

从海外来看，2015年以来，美国仓储物流REITs的总回报水平相较办公、酒店、零售等其他类型REITs更高，过去六年仓储物流REITs的年均总回报率达18.72%，2019年实现48.71%的总回报率，而办公REITs年均总回报率仅2.87%，酒店、零售REITs的年均回报率为负，分别仅为-2.28%和-3.13%。而根据CBRE的数据，美国工业及物流租金自2011年以来逐年上涨，十年累计涨幅超过60%。

图片来源：受访者提供

证券时报记者：结合项目的经营情况、估值水平等，您如何看待盐田港仓储物流REITs基金未来的潜力？

孔令艺：看基础设施REITs的成长性有一个非常重要的考量因素，就是看这个项目首发上市时相应的资产价格定价是不是公允的。按照拟发行价格倒算回来，现代物流中心项目每平米单价对于深圳市场的仓储物流市场来说是非常合理的。

盐田港现代物流中心项目的估值做得非常扎实，项目的建设标准也是“超五星”的，项目发售过程中基金管理人和财务顾问曾组织了几十位投资人到项目现场实地考察，其中不乏在仓储物流行业深耕多年的机构投资人，他们都对现代物流中心项目的项目估值及建设标准给予充分肯定。从项目经营情况来看，现代物流中心项目2020年年底已实现满租。

REITs基金需做好底层资产运营和管理

证券时报记者：与普通的公募基金相比，公募REITs在运作上有何不同？

孔令艺：首先，不同于采取分散化投资策略的传统公募基金，公募REITs其实质用通俗的话讲，就是借助公募基金这一公开发售载体，去实现基础设施资产的上市。

业界普遍认为，REITs业务对公募基金来说值得积极布局，因为可以帮助公募基金公司扩大了管理规模，新增了一块新的资产管理领域。其实REITs这块业务的复杂度较高，并不是简单的资产上市服务，相比于企业IPO，公募REITs业务上基金管理人和原始权益人的合作是更长远的。

想要做好公募REITs，需要对于基础设施和不动产资产有深入的理解。公募REITs日常存续期的管理包括租户管理、租金收缴、资产招租，优化租户结构，购买保险，底层资产维修等资产管理的内容，也包括适时的杠杆安排、基金扩募和兼并收购的资本市场管理，这些都会影响一只公募REITs能否在存续期取得比较好的长期发展业绩。就资产管理安排举例来说，而言，盐港REIT在管理架构中加入了对于外部管理机构激励机制、奖惩措施等条款，这些条款安排将有利于外部管理机构投入更多的资源和经验，更好的辅助基金管理人的资产管理工作。

从海外REITs发展历程来看，公募REITs的开闸是非常好的开始，但这个市场到底是不是能真正做到行稳致远，还需要金融同业、投资人以及全社会资产提供方共同的努力和建设，现在只是迈出了第一步。业界常说，REITs是一个非常好的投资配置品，但目前中国的REITs市场刚刚起步，市场也需要扩容，我们相信，当REITs市场达到一个万亿规模时，将会成为主流投资机构进行大类配置的资产选择。

证券时报记者：请介绍下深创投集团在REITs基金和相关业务领域上的布局？

孔令艺：深创投集团已在REITs和不动产基金领域做了长期的布局和探索，于2017年成立了专门从事不动产和REITs基金投资的专业投资管理机构深创投不动产基金管理（深圳）有限公司，积累了丰富的不动产投资研究、类REITs投资管理和运营经验，同时集团也拥有全资的公募基金管理公司和公募基金子公司。

在深创投的眼中，REITs既是卖方业务，也是买方业务。什么是卖方业务？卖方业务是帮助原始权益人把资产运作上市，更像投行业务。而深创投作为以股权投资为主业的投资集团，看待REITs业务不仅是这一个视角，也非常看重REITs作为一项买方业务的价值。买方业务的价值体现在多个方面，首先，深创投旗下的红土创新基金作为公募基金管理人，可以在REITs存续期间履行主动管理的职责，这既包括可以持续利用REITs平台进行兼并、收购、扩募来扩大管理规模，也包括积极主动的在合规情况下加入杠杆，来提升这只产品给投资人的派息率等。当然，这些安排也只是REITs主动管理的一部分，REITs买方业务的价值还来源于公募REITs市场开闸给深创投带来的更多前期股权投资机会。

深创投在过去四年中已经在仓储物流基础设施领域布局了超过200万平米的优质资产，在管基金中有100多亿规模的基金为专项仓储物流基金。同时，深创投也在符合公募REITs条件的其他基础设施领域，比如产业园区、数据中心、租赁住房、清洁能源、交通设施等进行了前期投资布局。总体而言，深创投会积极的帮助合作伙伴盘活资产注入资本市场，并发行公募REITs，同时也将持续的做好不动产领域及基础设施领域的股权投资工作。

对于基金管理机构来说，资产管理规模是非常重要的衡量指标。从深创投的视角，积极在基础设施前端投资上做布局，也有利于巩固既有管理规模并持续扩大深创投在公募REITs领域的市场份额。同时，对于深创投的不动产股权投资业务而言，公募REITs业务也有很重要的价值。如果没有这个平台，深创投前期通过私募股权基金投资的很多基础设施等不动产资产，未来只能通过在不动产大宗交易市场进行交易或出售给第三方来实现退出。有了公募REITs平台以后，通过嫁接私募市场和公募市场，深创投可以对底层资产实现持续的管理，从而不会因私募基金退出而导致管理规模缩水。因此，公募REITs市场对于深创投集团搭建包含开发基金、孵化基金及公募REITs基金在内的整体基金链布局具有重要意义。

REITs适合中长期稳定机构投资者和公众投资者配置

证券时报记者：从投资者结构来看，REITs的绝大部分投资者为机构投资者，个人投资者适合投资吗？

孔令艺：根据研究，美国市场投资REITs的个人投资者占比达到16%，而美国市场投资股票的个人投资者占比是8%，在美国市场上买REITs的个人投资人比例比买股票更高。当然，美国的资本市场跟我国不太一样，美国市场更偏机构投资人为主。从美国的市场数据来看，美国有超过40%的家庭都会在家庭投资组合中选择REITs，所以美国公众对REITs的接受程度还是蛮高的。

同时，REITs也是一类适合保险年金等机构投资者持有的产品，在美国也是这样，上世纪90年代，美国的保险年金开始大举配置REITs，这也使得其REITs市场迎来大发展。