继去年11只公募REITs火爆发行后，今年首单公募REITs也来了！

3月31日，华夏基金发布公告，2022年首单公募REITs——华夏中国交建REIT，将于2022年4月7日（下周四）正式发售，基金份额发售价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份，预计募集总规模为93.99亿元。

若顺利完成募集，华夏中国交建REIT将超过去年平安广州交投广河高速公路REIT产品91亿元的募集规模，成为目前市场上发行规模最大的公募REITs产品。

38倍！中交REIT网下询价火爆

定档4月7日开售

3月31日，华夏基金发布华夏中国交建REIT产品份额发售公告和招募说明书，公告显示，华夏中国交建REIT于3月29日进行了网下询价，共收到68家网下投资者管理的160个配售对象的询价报价信息，全部配售对象拟认购数量总和为67.87亿份，为初始网下发售份额数量的38.78倍。

经进一步剔除后，拟认购价格不低于基金份额认购价格9.399元/份的网下发售有效报价投资者数量为64家，管理的配售对象数量为149个，有效认购数量总和为66.5亿份，为初始网下发售份额数量的38倍，位居已面市的6只特许经营权类公募REITs网下询价有效认购倍数的第2名。

从产品发行结构看，该只基金的初始战略配售发售份额为7.5亿份，占本次基金份额发售总量的75%；网下初始发售份额为1.75亿份，扣除战略配售部分后，占据发售数量的70%；公众初始发售份额为0.75亿份，扣除战略配售部分后，占据发售数量的30%。

基金募集期为今年4月7日至4月8日，如网下发售及公众发售发生比例配售，则遵循全程比例配售原则。

谈及网下询价“火热”的现象，北京一位公募REIT基金经理表示，我国公募REITs产品尚处于发展初级阶段，备受投资人关注，很多产品在发行期也认购踊跃，处于供不应求状态。另外，在今年股市震荡叠加利率下行背景下，增量资金也在涌入行情相对独立的公募REITs市场，预计新基金发行仍会受到资金追捧，大概率再现火爆认购的局面。

多位业内人士也表示，华夏中国交建REIT网下询价的火爆景象显示了投资者对该产品投资价值的高度认可。

资料显示，华夏中国交建REIT项目底层资产是武深高速嘉通路段，武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，是串联我国中部和南部区域的运输大通道，沿线人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。

其中，华夏中国交建REIT项目发起人中国交通建设股份有限公司的控股股东中交集团是国务院国资委控股的超大型央企，是世界领先的公路、桥梁设计及建设企业。中国交建承建了港珠澳大桥、上海洋山港、长江口航道整治、京新高速、蒙内铁路等一大批技术难度高、社会影响大的超级工程，是少数几家具有全国性路产布局的企业之一，具备丰富的资产储备，可持续扩募优质资产。

此外，项目ABS管理人是行业头部券商中信证券，中信证券在类REITs领域拥有丰富的承做及发行经验，是中国权益类REITs业务领航者。

根据公告，华夏中国交建REIT基金募集期间，公众投资者可以多次认购基金份额，场内认购每次认购份额为1000份或者其整数倍；场外认购每次认购金额不得低于1000元（含认购费）。

华夏中国交建REIT的存续期限为自基金合同生效之日起40年。基金成立后会在上交所上市交易，有现金流需求的投资者可以通过场内买卖实现退出。

“供不应求”

平均溢价率仍接近30%

在今年股市下跌环境中，公募REITs走出相对独立行情，引发资金的追逐，二级市场价格一度出现较高溢价。

Wind数据显示，截止3月30日收盘，目前上市的11只公募REITs平均溢价率为29.85%，虽然比2月中旬最高溢价水平回落超过20个百分点，但整体溢价率仍然处于高位。

近日，包含富国首创水务REIT在内的多只公募REIT基金，陆续发布风险提示公告，公告提示，基金在竞价系统二级市场的收盘价大幅超过了基金净值，而该类基金以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率及内部收益率（IRR）将显著下降。

为了保护基金份额持有人的利益，富国首创水务REIT在竞价系统还一度采取了停牌、暂停基金通平台份额转让业务等。

北京一位公募REITs基金经理表示，公募REITs预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。从长期看，公募REITs的风险和收益特征将回归介于股和债之间特征，“二级市场交易价格升高，将导致产品净现金流分派率下降，可能带来投资风险。”

该基金经理称，REITs的二级市场价格最终仍需锚定底层资产的盈利水平，项目运营产生的可供分配现金是定价的重要因素之一。当前二级市场价格大幅抬升，将压缩持有REITs的收益率水平，短期看可能存在一定非理性因素。

谈及当前公募REITs整体高溢价的现象，该基金经理认为，目前我国公募REITs仍处于行业发展初期，整体规模，特别是流通盘规模较小。在“钱多货少”和流通盘较小的状态下，可能出现少量资金“炒作”造成二级市场价格出现大幅波动的情况。

“随着公募REITs产品供应的不断增多，市场规模不断增大，市场将逐步成熟、回归理性。”该公募REIT基金经理表示，根据国家发改委在2021 年底的统计，目前全国正在实质性推进发行准备工作的公募REITs项目接近百个。《十四五规划》明确提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”，标志着公募REITs已成为提升投资效率、促进投资合理增长的重要手段，预计公募REITs在“十四五”时期迎来大发展。

另一位公募基金经理也表示，近日多只公募REITs产品发布风险提示公告和停牌公告，引导投资者理性参与REITs投资。他也建议相关媒体逐步加大投教力度，广大投资者理性对待价格波动，充分认识产品风险收益特征，了解清楚自身的风险偏好，关注公募REITs的长期投资价值。