中国基金报记者 李树超 张玲

商业不动产REITs即将“开闸”，多家机构已着手筹备相关试点，储备项目，挖掘优质底层资产。

业内人士表示，在商业不动产市场周期底部，布局该类资产面临多重挑战，预计试点初期将严控资产质量，重点关注底层资产现金流与质量，专业运营能力是需要关注的核心竞争力。

关注区位优越、运营成熟的商业物业

记者了解到，目前多家机构在积极筹备，挖掘商业不动产REITs优质底层资产，储备项目。

先锋瑞驰基金表示，对于商业地产来说，优质商管、优越的地理位置是基准条件，对于酒店以及体育场馆等资产而言，还要将成本控制以及与消费热点契合能力等其他因素纳入考量。

招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿表示，目前在长三角、粤港澳大湾区的多个项目已在推进过程之中。他建议重点关注区位优越、运营成熟的商业物业，优先布局一、二线城市核心地段的写字楼和零售物业，并通过轻资产管理输出提升资产价值。

具体到项目筛选标准层面，一家大型基金公司相关负责人称，在区域选择上，会优先聚焦一线及强二线城市的核心商圈或产业集聚度高的区域，这类区域商业需求更稳定、空置率抗风险能力较强、资产增值潜力更好。

在评估现金流时，除了资产当前租金收缴率要达到90%以上，还要通过分析近三年租金涨幅、租户续约率等运营数据，结合区域市场需求预测，综合判断现金流的可持续性，排除短期收益达标但长期面临空置风险的资产，确保底层资产具备稳定收益基础。

在合作模式上，优先与具备成熟商业运营经验的头部房企或地方国资平台合作，借助合作方的租户资源、业态规划能力及合规管理经验，提升资产运营效率，同时降低产权纠纷、运营不合规等潜在风险。

专业运营能力有望成为核心竞争力

受线上经济等因素冲击，商业综合体、商业零售、写字楼等面临空置率较高的困扰，也为商业不动产REITs试点工作带来一定挑战。

在万亿看来，当前，商业不动产总体处于供大于求的周期底部，商业不动产REITs的推出为存量资产提供了流动性解决方案，是政策应对行业不同周期环境的有力举措。

他认为，商业不动产REITs的核心挑战在于筛选具备稳定现金流和增值潜力的资产，并通过专业化运营提升资产效率，减小上市后出租率或租金单价恶化造成投资人利益受损的风险。

上述大型基金公司相关负责人表示，商业综合体的高空置率，给商业不动产REITs的推进带来挑战：第一，商业不动产REITs对底层资产的核心要求是持续稳定的现金流，但高空置率直接导致物业租金不稳定，因此资产甄别难度显著高于基础设施REITs；第二，从运营管理角度看，商业物业运营涉及租户招商、租金调整、业态优化等环节，对基金管理人的主动运营能力要求较高；第三，从市场认知来看，当前行业对商业不动产REITs的估值逻辑尚未形成共识，可能引发一级市场定价争议或二级市场交易波动。

瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示，受宏观经济增速放缓和局部市场供需关系影响，商业不动产面临较大压力，投资者应更加审慎地判断和评价项目。“商业不动产与经济周期关联度较高，成长性和弹性都比较强，投资者对此要有清醒的认识，做到投资逻辑的自洽，避免盲从。”

晨星（中国）基金研究中心高级分析师李一鸣认为，商业综合体、写字楼的高空置率问题，需通过业态调整、数字化改造来提升资产效益。

一家大型基金公司表示，与目前的消费基础设施REITs类似，商业不动产REITs也需要关注底层资产产生持续、稳定现金流的能力，资产质量仍是市场和投资者关注的重点，专业的运营能力有望成为产品的核心竞争力。

该机构分析，不同位置、不同运营方的商业不动产项目，资产的经营表现可能会有很大差异，商业不动产REITs需要严把资产质量，试点初期重点关注核心城市核心商圈、具有稳定出租率和租金收入的商业不动产物业，注重底层资产质量和运营能力的核心逻辑仍然不变。