中国基金报记者 方丽 陆慧婧

2025年11月28日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），拟在“基础设施REITs”之外，单列“商业不动产REITs”创新项目，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业物业将被纳入公募REITs投资范围。

业内人士表示，从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。

借鉴国际经验并结合我国实际，坚持市场化法治化方向，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。

商业不动产纳入公募REITs范围

为贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求，推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效，证监会就推出商业不动产REITs向社会公开征求意见。

多位业内人士认为，《征求意见稿》的发布，是我国REITs市场发展的重要突破。

“十五五”规划强调，加快构建房地产发展新模式。在瑞思不动产金融研究院院长朱元伟看来，商业不动产REITs为房企提供了资产退出和资金回笼的渠道，借此实现“投-融-管-退”的良性闭环，有助于降低资产负债率，优化资本结构，缓解流动性压力，从高负债、高杠杆、高周转的开发模式，转向长期持有、精细化运营管理的存量模式，以资本市场服务于实体企业的业务转型。

招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿指出，《征求意见稿》将商业不动产纳入公募REITs投资范围，标志着REITs市场从基础设施向全域不动产扩容迈出关键一步。此举将在原有消费基础设施的基础上，进一步盘活存量商业资产，拓宽商业不动产领域企业的融资渠道，同时也为其提供了重要的战略转型升级选项。

他同时称，在海外，商业不动产是REITs市场占比很高、投资者很关注的资产类别，此举为市场注入更加多元资产类型，有望推动REITs市场生态进一步丰富和成熟。

北京一家大型基金公司人士称，单列商业不动产REITs，填补了商业不动产领域标准化证券化产品的空白，让REITs市场资产类型从单一稳健型向“稳健+弹性互补”型拓展，进一步丰富了市场产品生态。

对投资者而言，商业不动产REITs兼具稳定租金分红与资产增值潜力，不同于基础设施REITs较强的政策属性，其市场化特征更突出，为普通投资者提供了参与优质商业物业投资的机会，同时也能吸引保险、养老金等长期资金入市，优化REITs市场投资者结构，提升市场成熟度。

打开万亿元级市场空间

谈及商业不动产REITs的市场空间，多位行业专家认为投资潜力巨大，未来有望形成万亿元级别市场。

朱元伟引用市场统计口径表示，参考CBRE等不动产咨询机构的数据，在重点城市，甲级和优质办公楼的存量规模已达数亿平方米。参考戴德梁行数据，中国酒店资产存量规模巨大，客房总量在1650万～1760万间，对应设施数量约32万～35万家。戴德梁行报告还指出，截至2024年4月，建筑总面积在3万平方米以上的零售物业有约7068个，总存量约为5.5亿平方米。

“由此可见，经过三四十年的快速发展，国内商业不动产体量巨大，为REITs和其他资产证券化工具提供了非常广阔的运用场景，具有非常大的发展潜力。”朱元伟表示。

万亿也表示，商业不动产REITs是投资人比较喜欢的REITs类别，投资潜力巨大。国内存量商业物业规模已超数十万亿元，若逐步实现证券化，未来有望形成万亿元级市场。长期看，具备稳定租金收益和改造潜力的资产或更具吸引力。

先锋瑞驰也表示，从目前不动产企业的平均资产负债率看，只有先做好存量盘活，才能做好增量。从供给端看，中国商业不动产REITs的市场空间非常大；需求端，由于我国无风险利率已经降至2%以下，投资资金要寻求对应的稳定收益的替代品，而REITs正符合这一条件，资金端可能形成持续进入的趋势。

“商业不动产REITs前景广阔，是资本市场服务实体经济的重要体现。长期来看，商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补，吸引保险、社保等长期资金入场，推动商业地产行业专业化、透明化发展。”晨星（中国）基金研究中心高级分析师李一鸣表示。

有业内人士表示，商业不动产REITs的长期发展趋势向好，核心支撑来自政策与市场需求的双重推动。短期来看，市场仍需经历试点－总结－扩容的过程，解决资产筛选标准、运营监管机制、估值体系建设等一系列关键问题，待形成可复制的操作模式后，规模才会进入加速增长阶段。若未来政策进一步优化，长期市场规模有望持续突破，成为与基础设施REITs并列的重要细分市场。