01个人投资者为什么要选择REITs产品？

REITs产品在海外具有较悠久的历史，以美国为例，1972年至2021年4月末，REITs年化收益为9.70%，略低于纳斯达克指数的10.23%，高于标普500指数的7.81%2020年受疫情影响，REITs表现较为一般，但2021年以来快速反弹，表现强于同期标普500和纳斯达克指数。从收益贡献来看，REITs资本利得存在波动，但分红收益稳定性较高。近20年REITs股息率平均值为512%，而同期美国CPI平均值为2.12%，可谓“抗通胀利器”。

从海外运作结果来看，REITs产品的风险收益特征介于股票和债券之间，可以较好地匹配居民理财需求，为大众提供了新的投资品种，丰富了投资人资产配置的可选标的。

02如何挑选基础设施公募REITS产品？

我们认为，评价分析基础设施公募REITS产品时，需要重点关注6大方面因素，包括如原始权益人综合实力、项目自身情况运营管理机构实力、公募基金管理人实力、ABS管理人实力以及产品条款，其中前3项主要是针对REITs项目相关要素的评判，需要根据项目自身以及所属行业情况，选择对应的关键性评价指标进行评估。

风险方面，如项目运营不及预期、相关行业政策调整、估值与现金流预测偏离实际情况、税收政策调整、管理人经验不足二级市场价格大幅偏离基金净值、产品封闭期与项目运作周期不匹配等，都可能对REITs产品价格产生影响。

03个人投资者如何参与基础设施公募REITs产品投资？

我国基础设施公募REITs采用“公募基金+ABS”的产品结构，整个产品存续期间封闭运作，无法申购赎回，投资者如果要退出，需要持有至到期或二级市场交易退出考虑到产品投资者结构以机构为主，可能存在二级市场流动性不足等风险。

公募REITs发行净值不是1元钱，而是根据询价定价，类似股票IPO。对于普通投资者来说，可以在双下投资者询价结束后通过各销售机构以询价确定的认购价格认购，包括场内和场外两种认购方式。另外，需要注意的是，基金在二级市场的交易价格由投资者的买卖报价决定，受投资者偏好、市场流动性、舆论情况等影响可能大幅偏离于基金净值，出现折溢价情况。

本文转自平安证券，观点出自平安证券研究报告《基金深度报告*基础设施公募REITs详解——大众投资新选择》