厉害了,中国公募REITs | 盘点公募REITs的“前世今生”

2021-05-27 15:47

中国公募REITs时代已经到来,为了增加广大投资者们对公募REITs的了解,我们推出了《厉害了,中国公募REITs!》栏目系列文章,欢迎大家关注阅读哦~



Bosera funds


REITs是不动产投资信托基金简称,英文全称为Real Estate Investment Trusts。是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。



REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,1960年9月14日,美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》,允许设立REITs,并将REITs定义为:有多个受托人作为管理者,并拥有可转让受益权益份额的非公司型组织。

美国REITs经历了60年的发展,已成为全球最为成熟的REITs市场。目前全球REITs的总市值约为2万亿美元,其中美国占比超六成。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。

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早些年间,由于市场环境、制度因素等限制,国内没有标准化REITs,均为类REITs产品,以私募方式发行,只有合格投资者才能参与,投资门槛较高。

2009年初,中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动;

2011年,国内首个REITs专户,国投瑞银主投亚太地区REITs产品,完成合同备案,成为国内基金业首个REITs专户产品;

直到2020年8月7日,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,标志着国内公募REITs正式落地。


REITs在国内已具备较为巨大的市场需求


从2020年到2021年,我们迎来了中国公募REITs元年。直至今年的4月30日,是公募REITs试点工作启动的首个365天。在这天,中国证监会和国家发展改革委联合颁布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着基础设施公募REITs试点正式拉开帷幕。

首批获得证监会准许注册的公募REITs共计9单,其中博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金(简称“蛇口产园”)、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(简称“盐港REIT”)、华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金(简称“张江REIT”)、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金(简称“东吴苏园”)和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(简称“普洛斯”)5单项目底层资产属于产业园区、仓储物流的产权类项目,其余4单为经营权类项目。

中国公募REITs市场的未来


REITs代表着全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托,是基于房地产行业细分的科学规律,随着房地产六大环节(资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务)的分工合作,随着政府执政能力逐渐加强,房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益,并能有效的实现整个房地产行业的规范。

经过多年的发展,我国在基础设施领域已经储备了相当可观的体量,且一些基础设施资产的收益稳定性非常高,非常适合做成公募REITs项目;另一方面,就加快项目资金周转的角度,基础设施投资是往往非常消耗企业的资本金,比如修建一条铁路或高速公路,投资回收的期限往往比较长,负责基础设施建设和运营的企业需承担较大的资金压力。

而公募REITs可以部分解决这类企业资产周转率低、资金占用时间长的困境,加快企业资金流转,有利于国家基础设施项目建设的发展。所以,在我们看来中国公募REITs市场的未来呈现一片向好的光景。

基金有风险,投资需谨慎

风险提示:

本文中所提及的基金详细信息可在博时基金官方网站基金产品频道(http://www.bosera.com/fund/index.ht- ml)查询,博时基金相关业务资质介绍网址为: http://www.bosera.com/column/index.do?clas-sid=00020002000200010007。

一、证券投资基金(以下简称“基金”)是一种长期投资工具,其主要功能是分散投资,降低投资单一证券所带来的个别风险。基金不同于银行储蓄和债券等能够提供固定收益预期的金融工具,投资人购买基金,既可能按其持有份额分享基金投资所产生的收益,也可能承担基金投资所带来的损失。

二、基金在投资运作过程中可能面临各种风险,既包括市场风险,也包括基金自身的管理风险、技术风险和合规风险等。巨额赎回风险是开放式基金所特有的-种风险,即当单个交易日基金的净赎回申请超过基金总份额的百分之十时,投资人将可能无法及时赎回持有的全部基金份额。

三、基金分为股票基金、混合基金、债券基金、货币市场基金等不同类型,投资人投资不同类型的基金将获得不同的收益预期,也将承担不同程度的风险。-般来说,基金的收益预期越高,投资人承担的风险也越大。四、投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》 等基金法律文件,了解基金的风险收益情况,及时关注本公司向您出具的适当性匹配意见,各销售机构关于适当性的匹配意见不必然一致,且基金合同中关于基金的风险收益特征与基金的风险等级因考虑因素不同,存在差异。请根据您的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素谨慎决策,不应采信违规销售行为或宣传材料,独立承担投资风险,本公司的适当性匹配意见并不表明对基金的风险和收益做出实质性判断或者保证。

五、基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产,但不保证本基金一定盈利,也不保证收益。基金管理人管理的其他基金的业绩不构成对本基金业绩表现的保证,本基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现,基金收益存在波动风险。基金管理人提醒投资人基金投资的“买者自负”原则,在做出投资决策后,基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险,由投资人自行负担。

六、投资人应当通过基金管理人或具有基金销售资格的其他机构购买和赎回基金,《基金合同》 、《招募 说明书》、基金销售机构名单及本基金的相关公告可登陆基金管理人官方网站http://www.bosera.com/index.ht-ml查看。


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