“ 房地产一直是国人心中最重要的投资，如何看待房地产市场结构分化？房地产和股市存在跷跷板效应吗？地产股目前有投资机会吗？

本期大咖面对面，我们邀请到浦银安盛基金研究员林望望，为我们解码房地产。”

林望望

浦银安盛基金研究员

Q：房地产一直是国人心中最重要的投资，我们看到最近有一个政策，二手房的房贷在部分的一线二线城市收紧，林老师对于这个政策怎么看？

A:房地产作为中国人最重要的投资，我也看过相关的一些报道，分析了中国城市家庭财富管理的相关问题，其中有几个数据比较有意思：2018年我国城市家庭户均总资产规模达到了161.7万元，户均可投资资产为55.7万元，房产在家庭总资产的配置中占比高达77.7%，金融资产的配置占比11.8%。学历与房地产的配置成负相关关系，也就是学历越高，房地产的配置越低，说明学历更高的人可能更懂得理财投资和金融资产的合理配置。

说到二手房房贷收紧，确实近期房贷利率有所抬升，甚至部分城市出现了额度比较紧张的情况。这个政策其实并没有那么突然，近一年来，房地产的调控持续加码，包括实施了房地产贷款集中度管理制度，以及各地政府因城施策，像深圳上海也都推出针对房地产的政策。所以房贷收紧其实是政府贯彻房住不炒的延续，并不是突然的调整。

Q：我们是不是可以理解为二手房这样的政策是因为近期房子相对过热上涨的一个短期的调控政策，并不代表一个转向，政策一直还是相对比较稳定的，所以我们的房价不会被异常的破坏？

A: 确实，政府希望房地产市场能够健康平稳的发展，不希望它暴涨暴跌，这也是政策的一个初心吧，我们认为调控政策是在延续一个偏紧的态势，其实大家也可以看到疫情之后，资金面的宽松导致房地产过快上涨的一个迹象，特别是一二线城市，因此一些列政策就是在这样的一个背景下出台的，总体是需要维稳。

Q：一线城市包括一些热门的二线城市，最近房价出现了阶段性的上涨，你觉得这个原因在于什么？

A:我觉得这样的阶段性的上涨是因为疫情之后国家需要一个疫情后的修复，资金面比较宽松，部分的投机者把握住了这样的一个机会，他们通过一些金融贷使得资金流向房地产行业，因此导致一二线房价的快速上涨。

Q：我们也可以看到随着政策的不断出台，政府也在不断地将房地产引向一个健康发展的状态，是这样吗？

A:是这样，针对房价的上涨我也有自己的一些思考，我们认为短期内房价的涨跌就是资金面情况导致的。中期是看土地的供需情况。就像大家买房第都想买市中心的，因此市中心的房子供不应求，特别是一二线城市，因此就会导致市中心的房子保值增值的现象。长期是城市的人口流入导致了房价的坚挺。深圳、上海、杭州、南京这些城市人口是持续流入的，我觉得这样的城市的房子可以达到保值增值的效果。

Q：就像刚刚林老师说的从长期来看，人口流入使得一二线城市的房价坚挺，那偏远地区，比如三四线或者五六线城市的房价在这样一个情况下是会有一个调整，或者是产生一个结构性的分化？

A:就现在的情况来看确实是出现了一个结构性的分化，一二线城市房价的上涨确实是高于三四线房价的上涨幅度，而且如果三四线城市没有产业的支撑，其房价就会承受一定的压力。比如说三四线城市年轻人持续流入有发展潜力的一线城市，而这种偏远地区的房子还在开发，因此供大于求。

Q：除了我们说的在一二线城市和三四线城市之间的这样一个结构性分化，在类似上海这样的一线城市是否也会有一定的结构性分化的现象，比如中心地区和环外？

A:上海的房子不能单纯从环线来看，因为上海很多地方的涨幅是超过了环线的概念。因为产业的导入，以及高质量的学区，就会导致这部分区域房价的上涨。

Q：过去我们总说房地产市场和股票市场呈现一个跷跷板效应，现在政策对房地产市场在收紧会不会导致资金流向股市？

A:长期来看确实有这样的一个变化，但是短期来看这样的情况并不明显，股市这两年的上涨，主要原因还是外资的涌入，带动投资信心。近几年我们也可以看到公募基金的规模在快速增长，里面有一定的比例是投资股票的，因此也可以表明投资房地产的资金已经有一部分来投资股票了。相反，从房地产的角度说，这两年也还在持续发展中。

Q：你怎么看待地产股，地产股还有投资机会吗？

A:2020年下半年以来疫情后的资金宽松冲击了房地产行业，因此监管出现了一系列的政策进行调控房地产市场，比如三道红线、房地产集中度管理等，政策高压调控下房地产的增速放缓，盈利能力也有所下滑，行业内分化加剧，房地产整体的投资机会相较于其他成长性板块来说还是相对少一些的。

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