全球REITs市场最早起源于美国。1960年，美国国会通过《国内税收法》，赋予REITs和共同基金相同的税收优惠（即对分配给投资者的收入免征所得税）。税收优惠为REITs的发展奠定了关键基础。

规模大，品种多

目前美国是全球规模最大、发展最成熟的REITs市场，其市场规模占全球总规模的2/3。截至2021年6月，美国REITs拥有价值超3.5万亿美元的不动产资产。美国REITs产品数量高达221只，183只为权益类REITs，更有29只被列入S&P500的成分股。根据2020年统计数据，权益类REITs的总市值约为1.18万亿美元，占比约94.79%。（数据来源于Nareit）

覆盖广，多元化

美国REITs市场覆盖的基础物业类型包括零售物业、住宅类、办公楼、医疗中心、基础设施、自动存储中心、工业物业、数据中心、综合类、酒店、林业、其他等12大领域。截至2020年，美国权益型REITs产品所覆盖的12大板块中，基础设施REITs市值占比最高，为19.93%，其次为住宅和工业REITs，分别为14.04%和12.17%。（数据来源于Nareit）

根据产品属性的不同，REITs还可以分为：

• 权益型REITs

（Equity REITs）

• 抵押型REITs

（mREITs）

• PNLRs

（Public non-listed REITs）

• 私募REITs

（Private REITs）

高收益，高股息


REITs的股利收益与资本升值共同推动其拥有较高的长期收益率。美国所有REITs产品1980年至2020年40年年化收益为9.90%。其中，权益型REITs的40年年化收益达到11.28%，接近标普500指数40年年化收益率11.46%，跑赢美国市场的其他重要指数。REITs的长期总回报往往与价值股相似，而高于低风险债券的回报。



REITs通常提供高股息，所有REITs平均股息率为3.16%，权益性REITs为2.91%，同期S&P500股息率为1.34%。2019年，上市REITs（股权REITs和MREIT）支付了约632亿美元的股息，公开非上市REITs支付了约37亿美元的股息。（数据来源于Nareit）

低波动，广认可


由于REITs的收益主要来源于不动产的租金收入，该收入现金流稳定、可预测性强。因此，除遇到金融危机等极端情况，REITs的波动性通常低于大多数股票。1999年至2020年近20年当中，REITs的平均波动率约为17%，同期，纳斯达克100指数的平均波动率为24%。

2000年至2019年，美国权益型REITs的估值（P/FFO）从6.6倍提高至19.4倍，反映了投资者对REITs产品认可度的逐步提升。（数据来源于Nareit）

独立性，可避险


REITs的资金用于购买能够产生稳定现金流的物业资产，该投资方式使得REITs可以有效的分散风险且相对独立于其他市场的走势。从1990年至2020年30年美国REITs与主要投资品相关系数历史数据来看，绝对值均小于0.6，相关性弱。其中，与标普500指数的相关系数为0.58，与纳斯达克综合指数的相关系数为0.44。与主要债券的相关系数均小于0.3，与抵押贷款支持债券的相关系数仅为0.09。（数据来源于Nareit）

高透明，易流通


与其他上市公司一样，REITs必须向投资者披露财务信息，并及时报告重大业务发展和风险。与其他上市公司不同的是，REITs高分红和有限的收益留存意味着他们必须更频繁地从资本市场寻求资金，并披露与证明其使用基金的计划。这一要求为投资者提供了了解REITs财务和运营情况的渠道。

目前有200多个REITs在美国证券交易所交易，由机构和个人投资者以及房地产投资信托基金共同基金和ETF持有。该交易方式为所有投资者提供了投资房地产最简单、最有效的途径。

据华尔街日报预测，美国经济和商业房地产市场正进入一个更为强劲的复苏期，2021年将是美国历史上GDP增速最快的一年之一。随着疫苗覆盖率的提高，商业房地产的基本面将获得增长动力，并最终推动REITs的收益增长。尽管经济复苏将助长对通胀的担忧，REITs却可以为抵御通货膨胀提供了自然保护。其基本逻辑是，当价格上涨时，房地产租金和价值往往会上升，这支持着REITs的股息增长，并为投资者提供可靠的现金收入。总的来说，美国REITs市场在制度建设、产品创新及估值方法等方面均对我国基础设施REITs市场的发展建设有一定的参考和借鉴意义。美国REITs的产品的多样化与市场的成熟化均为投资者提供了不错的投资机会。疫情渐缓，REITs将是优质的投资工具。

风险提示：市场有风险，投资需谨慎。投资者投资于本公司的基金时，应认真阅读《基金合同》、《托管协议》、《招募说明书》、《风险说明书》、基金产品资料概要等文件及相关公告，如实填写或更新个人信息并核对自身的风险受能力，选择与自己风险识别能力和风险承受能力相匹配的基金产品。投资者需要了解基金投资存在可能导致本金亏损的情形。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人管理的其他基金的业绩不代表本基金业绩表现。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现。基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资者自行负担。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。