7月23日晚间，沪上数家媒体消息，当日，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从现在的4.65%调整5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规将于7月24日起开始实行。今年以来广州、深圳等多个城市首套房贷平均利率接连上调，此前上海房贷加点利率已低于全国平均水平，此次属于跟进。

全国首套房及二套房贷款平均利率

资料来源：Wind，财通基金

房贷利率调整的影响。自LPR市场化报价机制改革后，随着存量贷款换基完成，房贷利率也完成换基。具体到房贷利率调整对还贷的影响。需要具体看是LPR调整，还是加点部分调整。

房贷利率的构成由5年期LPR加点构成，其公式为：

房贷利率=LPR利率＋加点利率

前不久7月20日新的LPR报价出炉， 1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，已连续15个月不变。而加点部分看，老的房贷客户将原固定利率的合同转换为LPR贷款利率加点合同之后，“加点利率”已经固定，贷款利率只会随着LPR利率上下浮动。因此在LPR利率保持不变的情况下，加点利率的调整只会影响新的房贷客户，而根据测算，以房贷（商业贷款）100万、贷款30年来粗略计算，在沪上房贷利率调整之后，按等额本金、等额本息分别计算，首套房将多还5.27万、7.63万元，二套房将多还款6.77万、10.15万元。

部分城市首付比及房贷利率

资料来源：根据相关资料整理，财通基金

本轮上海跟进调整房贷加点利率，是为了响应近期国务院和住建部相应政策。7月22日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议。23日，国务院住建部、央行重申“房住不炒”，要加强住房、土地和金融信贷的政策协调，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

今年以来，从房地产相关调整政策累计数据看，年初至今，全国房地产累计调控超过320次，其中中央各部门的调控政策高达46次，2020年同期只有30次左右。中央部委房地产调控同比超过50%。2021年上半年已经有13个城市被住建部不同程度约谈督导，分别为广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌；这些城市基本都处于全国房价上涨前列，预计下半年房地产调控从严趋势不变。本月底即将召开的政治局会议，可见端倪。

回归债市，多个城市相继调整房贷利率，短期对债市影响不大，但当前基本面和政策环境整体利于国内债市。从降息预期看，据前文分析，加点部分调整，不影响老的房贷利率，也不构成房贷利率调升是为了调降LPR铺路的降息逻辑。然而，今年宏观经济环境复杂，世界范围的疫情冲击尚未过去，国内灾害频发，河南等多地暴雨、台风烟花对局部区域经济造成的损失较大，影响区域经济生产和恢复。新一轮南京禄口机场引发的疫情已经波及5省6市，某种程度上也将限制消费的恢复。如果经济下行压力加大，不排除再度降准或降低LPR利率，但调降MLF利率的可能性依然较低；海外经济也不平坦，Taper之路不畅，整体上利于避险资产，国内债市收益率易下难上。

中长期逻辑看，无风险利率将维持低位。今年以来房地产政策组合拳持续出台，房地产投资和销售高位回落，同时财政支出方面，修养生息，基建投资持续维持低位，后疫情时代的内需不及外需，出口成为支撑当前经济增长的最有利因素。而且，从七普来看，国内生育率创新低，国家最高层未雨绸缪，出台三孩政策，为鼓励生育，需要减轻家庭对养儿成本的顾虑，即降低生育、养育、教育成本。因此国家出重拳打击学区房、严格房地产调控，清理整顿教培行业，预计从社会保障和就业公平上，也将有新的政策，一步步搬走制约生育率的新三座大山。三孩政策也要求转换传统的经济增长模式，鼓励新兴产业和科技创新，限制房地产和传统产业发展，宏观经济和产业结构性政策或长期持续，中长期利率将维持低位。

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