大咖面对面 | 林望望：地产行业的春天能持续吗？

市场的回暖与政策风向重合。今年，在“稳增长”主线下，房地产供需端政策出现边际放松，从放松贷款额度，到规范预售资金监管、鼓励并购贷、降低5年期LPR，再到各地“一城一策”持续发力，调降首付比例、降低房贷利率、放开限售政策等。政策利好给板块估值带来上涨的空间。

回顾历史，今年房地产调控政策与往年有什么不同？“房住不炒”的立场下，房地产板块的反弹具有持续性吗？我们该如何寻找本轮房地产行情下的金蛋？

本期大咖面对面，我们跟随浦银安盛地产行业研究员林望望，一起从房地产历史的政策和趋势中寻找启示。

回顾近年来房地产政策的周期，其实每次市场下行的起因、与政策面临的约束都有所不同，所以哪怕是整体上类似的地产政策，利好的细分板块也是大不相同的。

从2008年到现在，A股中出现了四轮比较明显的地产行情，分别是2008、2012、2014及2018年。

本轮房地产政策的放松，高点是在今年3月16日的金融委会议，会议强调更有利的化解房地产行业风险的应对方案，促进房地产行业向新的发展模式转型。但是各地方从去年下半年开始就已经对地产调控政策进行了一定松绑。从去年下半年开始，100多个城市就陆续降低了房贷利率，60-70个城市对现售、限购等政策做了一定程度的调整。地产政策放松的阶段差不多已经持续了半年。

但是在行业整体受益的情况下，还是建议大家关注企业的安全边际。

“如果是风险偏好较高的投资者，可以去寻找一些前期受困的企业，比如房地产开发的一些民企。如果风险偏好较低，建议大家多去关注整体风险可控、安全边际较高的企业，比如一些国企和央企。”林望望说道。

2018年之后，存量经济的特征愈发凸显，经济结构优化、行业集中度提升、上市公司盈利能力分化，A股呈现出明显的结构化特征，其中地产股也是如此。普涨已经过去，分化成为主流，地产板块内部呈现涨跌互现的特质。

在这种行情下，林望望建议大家合理看待估值，选择安全边际相对较高、业绩比较稳健的标的，考察相关标的在未来的竞争环境下是否有可持续性。

“目前政策对行情的影响还是很大的。其实从去年9月以来，地产政策方面都是在持续改善的。3月16日是去年下半年改善以来，对房地产整体最高的一个定调。所以引燃了房地产的行情。”林望望说道。

那么这轮由政策延伸出来的行情能够持续多久？

本轮政策宽松从地方逐步放开开始，直至中央定调，整体的地产政策处在一个大的放松周期当中，但并不是一个大开大合的政策走势。各地政府更多地会根据房地产市场的具体情况进行动态调节。

谈及地产股的估值，林望望也提到，目前地产板块估值整体在历史30%至40%的位置，属于相对偏低的。但是在选择标的时不能只看估值的绝对值，对于一些估值相对较高的企业，如果他的基本面表现良好，安全边际高，在未来市场中具有竞争优势，也会具有投资价值。

房地产市场和地产股走势有关系吗？

从历史上看，地产股相较于房地产市场整体的房价有一个超前反应。在房地产政策整体放松的情况下，二者会呈现一个螺旋递进的过程，而不是一个单纯静态的关系。宏观政策影响房地产市场进而扩散到股市、债市，也需要结合当时的经济背景及资产自身所处的状态来分析。

目前市场总体的政策是“房住不炒”，这就意味着房地产价格不可能出现暴涨的情况。

在他看来，股票作为国家推崇的直接融资手段，未来机会大于房地产。

另外，房产税也是影响房地产行业和地产股走势的重要因素。未来如果推出房地产税，会很大程度上推高核心区域持有多套房的持有成本，从而推动供需结构改变，促使房价松动。资金的存量博弈意味着部分资产可能会流入股市，地产股有可能迎来边际利好。