兼具“股性”和“债性”公募REITs的收益怎么样?值得买吗?

2022-05-19 20:08

为了有效盘活资产,拓宽融资渠道,基础设施公募REITs应运而生。在经历了首批试点产品分红、公募REITs颁布扩募规则、年报披露等一系列试点突破后,公募REITs的发展逐渐进入正轨。而面对这种舶来品,不少投资者表示看不懂,那公募REITs与我们常见的股基债基有什么区别呢?为什么要去配置呢?


与普通基金购买股票、债券等标的不同的是,公募REITs持有的资产为基础设施实物资产,以租金收入、污水处理收入、发电收入、高速费收入等产生收益,并强制分配利润,将可供分配现金流的90%以上分派给持有人。部分产权类REITs持有的物业资产如物流园区和产业园区还可能会随着土地的稀缺性或时间的推移实现增值。简单来说,就是一种筹集资金后去投资不动产的基金,投资者可能获得两方面的收入,一是现金流分配,二是底层资产的增值部分。


公募REITs兼具股性与债性也是受到市场热捧的原因之一,债性体现在产品每年稳定的高比例分红上,而股性则体现在场内价格的变动上。这样股债兼备特质的基金能为投资者带来怎样的收益呢?


具体来看,收益权类REITs如高速公路、污水处理、垃圾发电等呈现债性基础设施现金流稳定较容易预测,特许经营权到期后,REITs未来的收益即与投资人无关。对于收益权类REITs我们采用DCF现金流折现模型估值收益法绝对估值),目前此类REITs按认购价格的预计到期收益率IRR基本落在在6%—8%区间。


产权类REITs如产业园区、仓储物流、港口等呈现弱股性租金现金流稳定一级市场可比同类型资产较多,收益主要来源于两方面,一是租金收入,通过净现金分派率(净现金流分派率=预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)来衡量REITs的股息率,目前监管要求达到4%以上(假设一个物流园REITs发行市值约为10亿,那预计年度可分配现金流则要达到4000万以上)。二是资产本身增值部分,由二级市场参考租金涨幅和稀缺性等指标决定,一级市场价格等来进行市场化定价,可让投资人实现低买高卖。


基金产品成百上千,品类多样,为何投资者要选择配置公募REITs产品呢?这主要是因为公募REITs产品强制分红,现金流可预测性强,现金流稳定,受宏观经济影响较弱,跟债券股票市场相关性较弱,周期长。为达到“有效前沿”,理性的投资者一般是厌恶风险而偏好收益的,对于相同的风险水平,会选择能提供最大收益率的组合;对于相同的预期收益率 ,会选择风险最小的组合,REITs为传统股+债配置提供了多一种可供选择的流动性好的金融资产。REITs与股债相关性低,通过添加REITs进入投资组合,组合的波动率通常会减小,并实现更好的风险收益比。


同时,普通投资者(网上投资者)参与REITs投资门槛非常低,也为其投资提供便利性,投资者可以通过场外直销及代销机构进行认购或者证券账户开通相关业务即可参与交易,从投资门槛上看,上交所的场内认购多数是1000元最低认购门槛,每只公募REITs场外最低认购门槛不太一样,投资者参与时还需看清相关规定。


随着中国城镇化率的逐渐提高,未来房地产开发会逐渐进入尾声,以存量翻新和运营为主,新建开发为辅,即房地产开发公司将越来越少,房地产资产运营公司(如美国REITs)越来越多,这也为REITs提供了更加丰富的底层资产标的,另一方面证监会今年也多次强调,将推进公募REITs试点完善制度拓宽范围。目前正在积极推进保障性租赁住房REITS落地未来如果商用、住宅也纳入REITs业务范围,那REITs市场的规模将会超百万亿。


风险提示:

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