基础设施公募REITs是公开募集基础设施证券投资基金的简称，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

在投资标的方面，基础设施公募REITs限定主要投资于不动产的基金。

简单来说，基础设施公募REITs可以让投资者们用较少的资金参与到大型基建项目中，从而分享项目的基础收益和资产升值。

基础设施公募REITs示例图

数据来源：上海证券交易所

REITs起源于20世纪60年代的美国。1986年，美国国会通过《税收改革法》，放松了对于房地产投资信托的诸多限制并给予REITs税收优惠，推动美国REITs市场在90年代飞速发展。

在美国经验的带动下，比利时、加拿大、新加坡、日本、韩国、法国、德国等国陆续引入REITs制度，REITs价值在全世界范围内得到认可。

截至2020年末，全球共有43个国家或地区出台REITs制度，全球公募REITs市场的总市值已超过2万亿美元。

各国和各地区的REITs制度均脱胎于美国REITs的规范制度，绝大部分出台时间集中在20世纪90年代之后。

这一时期，全球经济陷入巨大衰退中，各国不动产价格指数持续走低，房价出现持续性或大幅度的下降。在此背景下，REITs成为帮助经济体摆脱低迷、走出危机的重要工具。

2020年4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》, 启动基础设施公募REITs试点。

随后，上交所、深交所发布一系列核心配套规则文件，中国证券业协会和基金业协会发布自律规则，基础设施公募REITs政策框架自此形成。

2021年5月23日，上交所和深交所分别审核通过首批9只基础设施公募REITs发行成功，并于6月21日上市，国内公募REITs正式启航。

我国的基础设施公募REITs均采用“公募基金+资产支持证券计划+项目公司”的产品结构，借鉴此前类REITs“专项计划+私募基金+项目公司”的三层交易机构模式，有效利用了现有资产支持证券制度和公募基金制度。

该架构以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，最终通过公募基金的形式实现基础设施不动产项目的发行上市。

未来，中国REITs的市场空间广阔。

从海外成熟的美国REITs市场经验来看，2021年美国GDP为23万亿美元，REITs市场共存续217只产品，总市值约1.7万亿美元，占GDP比重约为7.5%。

考虑到当前我国资产证券化市场规模较为有限，保守以2%-4%的比例估算我国REITs市场的潜在空间，则市场未来有望达到2-4万亿元。

发改委“958”号文明确的REITs主要试点行业

来源：国家发展和改革委员会