星行研｜稳地产阶段，哪些行业表现更好？

中央层面“三策齐发”，稳地产进入“新阶段”。9月29日，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限。9月30日，央行决定下调首套住房公积金贷款利率，财政部、税务总局宣布换购住房个人所得税退税。不同于此前主要是地方层面“应城施策”，中央层面“三策齐发”预示稳地产进入了“新阶段”。

涉及主体众多，地产不能不稳。地产开发包含“拿地-开工-销售-竣工-运营”等多个环节，除开发商作为运作核心外，还涉及地方政府、建筑商、房屋中介、装修配套、物业管理等主体，并全程依赖金融体系支持。

历史稳地产效果显著。1998年住房制度改革以来，我国商品房经历了多轮周期，政策整体以逆周期调节为主，在过热时收紧，在过冷时放松，近年来定力明显增强。值得注意的是，历史上几次稳地产效果均较为显著，不仅商品房销量明显回升，股价表现也非常亮眼。

坚信本轮政策效果将逐步显现。有投资者担忧，本轮房地产冰封“非一日之寒”，政策效果或不如过去有效。然而，1）过去几年政策较为克制，未来发力空间较大；2）从次贷危机后的美国、泡沫破裂后的日本、亚洲金融风暴后的中国香港来看，即便是非常极端的情况，政策仍能推动房地产修复，股价能明显跑赢大盘。

除政策持续发力外，集中度提升也值得期待。本轮房地产走弱，伴随着众多开发商出险。随着政策持续发力，房地产销售或有所好转，但部分开发商退出已成定局。即便仍然留在市场中，出险开发商的开发能力也将大打折扣，集中度提升有利于“剩者为王”。

一人得道，鸡犬升天。由于房地产产业链长，涉及主体较多，其影响较大。历史上，房地产行业走势对银行、建筑装饰、家用电器等影响较大。若房地产股价得到修复，相关行业也有望受益。